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Vorlage - 2016/0131  

Betreff: Revitalisierung des ehemaligen Hertie-Gebäudes
Status:öffentlichVorlage-Art:öffentliche Beschlussvorlage
Verfasser:1. Herr Overath, 2252
2. Herr Wixforth, 3005
Federführend:FB 22 - Immobilien und Wahlen Beteiligt:FB 51 - Umwelt und Stadtplanung
Bearbeiter/-in: Böhnke, Bianca   
Beratungsfolge:
Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung Vorberatung
23.02.2016 
des Ausschusses für Planung und Stadtentwicklung beschlossen   
Haupt- und Personalausschuss Vorberatung
01.03.2016 
des Haupt- und Personalausschusses beschlossen   
Bezirksvertretung Herne-Mitte Vorberatung
10.03.2016 
der Bezirksvertretung des Stadtbezirks Herne-Mitte beschlossen   
Rat der Stadt Vorberatung
15.03.2016 
des Rates der Stadt beschlossen   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Anlage/n

Beschlussvorschlag:

 

Der Rat der Stadt beschließt:

 

Den Vertretern/Innen der Stadt in der Gesellschafterversammlung der Stadtentwicklungsgesellschaft Herne mbH (SEG) wird folgende Weisung erteilt:

 

Die Geschäftsführung der SEG wird ermächtigt, die Verkaufsverhandlungen zum  

Weiterverkauf der „Hertie Immobilie“ zur Revitalisierung mit dem Investor

 

1.Landmarken AG, Aachen, Konzeptname: Neue Höfe Herne

 

auf Basis des in der heutigen Sitzung dargestellten multifunktionalen Nutzungskonzeptes weiterzuführen.

 

Die Geschäftsführung der SEG ist in diesem Zusammenhang u.a. befugt,

 

wesentliche Eckdaten des dargestellten Nutzungskonzeptes und notwendige Bedingungen zur Sicherung eines hohen Nutzwertes der Revitalisierung für die Stadt Herne in Abstimmung mit dem Investor herauszuarbeiten und als gemeinsame Vertragsgrundlage zu definieren,

in Abstimmung mit dem Investor einzelne Konzeptbausteine nach Bedarf weiter zu konkretisieren,

zur weitergehenden Absicherung der Umsetzbarkeit des Nutzungskonzeptes mit dem Investor nach Bedarf geeignete Schritte abzustimmen und sich von ihm entsprechende Nachweise vorlegen zu lassen

und einen Verkaufsvertrag mindestens auf Basis des Verkehrswertes nach dem Verkehrswertgutachten vom 31.10.2015 - abzuschließen, der den Investor hinsichtlich der mit dem dargestellten multifunktionalen Nutzungskonzept verfolgten städtischen Revitalisierungsziele in geeigneter, umsetzungsorientierter und termingerechter Weise bindet.

 

r den Fall des Ausfalls des Investors tritt an seine Stelle in folgender Reihenfolge:

 

2. LIST Retail Development GmbH & Co. KG, Oldenburg,

    Konzeptname: Althoff-Quartier

 

3.Immobilien-Treuhand GmbH & Co. Vermögensverwaltungs-KG, Düsseldorf,

   Konzeptname: Shopping Plaza

 

Die o. g. Befugnisse gelten in diesem Fall auch in Bezug auf die Bieter 2. und 3.


Sachverhalt:

 

Die Stadtentwicklungsgesellschaft hat am 22.12.2014 den Kaufvertrag für das „Hertie Gebäude“ unterzeichnet.

 

Am 08.06.2015 erfolgte die Eigentumsumschreibung auf die SEG.

 

Mit einer Vielzahl von Investoren wurden Detailgespräche im Hinblick auf eine Revitalisierung des Gebäudes mit einer multifunktionalen Nutzungsausrichtung (Einzelhandel, Wohnen, Gastronomie, Dienstleistungen etc.) geführt.

 

Nach umfangreicher Begutachtung der Bausubstanz, insbesondere der Standsicherheit der unter Denkmalschutz stehenden und mit Fliesen besetzten Fassade und Vorabstimmungen von denkmalpflegerischen Zielstellungen mit dem Landschaftsverband Westfalen-Lippe wurden alle Investoren zur Abgabe eines Planungs- und Nutzungskonzeptes einschl. eines Preisangebotes aufgefordert.

 

Es wurde insbesondere darauf hingewiesen, dass das wesentliche Hauptaugenmerk der weiteren Verhandlungen auf

 

  • der langfristigen nachhaltigen immobilienwirtschaftlichen Tragfähigkeit der Folgenutzung,
  • der Realisierung einer städtebaulich attraktiven Nachnutzung,
  • der Stärkung und Sicherung einer vitalen Innenstadt und
  • dem Umgang mit den denkmalpflegerischen Zielstellungen liegen wird.

 

 

Schritt 1: Verfahren zur Vorauswahl der besten Nutzungskonzepte

 

Nach Ende der Angebotsfrist hatten elf Bieter Anfang November 2015 insgesamt 18 Nachnutzungskonzepte bei der SEG Stadtentwicklungsgesellschaft Herne mbH eingereicht.

 

In der Gesamtheit zeigten sich sowohl im angebotenen Nutzungsspektrum als auch in der Qualität der Konzepte starke Unterschiede, wobei multifunktionale Nachnutzungskonzepte überwogen.

 

Das angrenzende Parkhaus wurde z.T. in die Konzepte eingebunden bzw. die Überplanung vorausgesetzt.

 

Zur Vorauswahl hat die SEG die Firma Stadt + Handel, Dortmund, und die Standortentwicklung Neufeld, Bochum, beauftragt,

 

  • einen Ziel- und Anforderungskatalog als Bewertungsgrundlage für die Konzeptauswahl zu entwickeln,
  • die Eingangsbewertung der eingereichten Konzeptvorschläge vorzunehmen,
  • die besten Nutzungskonzepte herauszufiltern
  • und eine Empfehlung für das weitere Vorgehen zu formulieren.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Für eine Bewertung der eingereichten Nutzungskonzepte im Hinblick auf ihren insgesamt höchsten Nutzen bzw. Gewinn für die Stadt Herne haben die Gutachter das nachstehend erläuterte Vorgehen entwickelt. Zunächst wurden verschiedenste Interessen und räumliche Bezugsebenen (sog. Reichweiten) in die Bewertung einbezogen:

 


Abbildung 1 Anforderungsprofil / pot. Nutzwert-Effekte der eingereichten Konzepte

Quelle: Stadt+Handel / Standortentwicklung Neufeld

 

Die Bewertungskriterien basieren auf den zentralen Zielen und Anforderungen, die mit der Revitalisierung des Warenhausstandorts verbunden sind und die über die bloße Nachnutzung der Immobilie weit hinaus reichen und die gesamte Reichweite der Entscheidung – angefangen bei der Immobilie, über das unmittelbare Umfeld (sog. Mikrolage) und das gesamte Hauptzentrum Herne-Mitte (Innenstadt) – bis zu den Impulsen für die Gesamtstadt berücksichtigen.

Damit umfasst der Kriterienkatalog alle aus immobilienwirtschaftlicher sowie stadtentwicklungspolitischer Sicht zentralen Anforderungen an die Projektentwicklung bzw. Nachfolgenutzung und ermöglicht es, bei der Bewertung den potenziellen Nutzen für die unterschiedlichen Interessengruppen (Einwohner, Einzelhändler, Dienstleister, Eigentümer, Unternehmen, Stadt Herne) einzubeziehen.

 

Dabei dienen die einzelnen räumlichen Bezugsebenen (Immobilie, Mikrolage, Innenstadt, Gesamtstadt) als Bewertungsebene. Da jedoch nicht alle Ebenen von gleicher Bedeutung für den Gesamterfolg des Projekts sind, wurden diese von den Gutachtern in Abstimmung mit der Stadt Herne bzw. der SEG unterschiedlich gewichtet:

 

  • Der wichtigste Baustein ist eine wirtschaftliche und nutzerfreundliche Immobilie. Aufgrund dieser herausragenden Bedeutung wurde für die Bezugsebene „Immobilie“ ein maximaler Nutzwert von 40% angesetzt.

 

Da zwar ein in sich stimmiges und funktionierendes, jedoch kein autarkes Konzept, sondern das Konzept mit dem größten Nutzen für die Innenstadt und die Gesamtstadt realisiert werden soll, flossen die folgenden Bezugsebenen ebenfalls in die Bewertung ein:

 

  • Für die von dem Konzept ausgehenden Impulse bzw. Interaktionen mit dem unmittelbaren Umfeld für die Mikrolage kann ein maximaler Nutzwert von 20% erreicht werden.
  • Für die von dem Konzept ausgehenden Impulse und positive Wechselwirkungen mit der gesamten Innenstadt kann ebenfalls ein maximaler Nutzwert von 20% erreicht werden.
  • Ein Nutzwert von maximal 20% kann im Hinblick auf die Impulse für die Gesamtstadt erzielt werden: Gesucht wird ein Investor, der als Produktentwickler denkt, die Gesamtstadt im Fokus hat und auch architektonisch, handelswirtschaftlich und marketingtechnisch das Maximale aus seinem Projekt herausholen will.

 

Im Idealfall kann ein Nutzungskonzept somit einen Nutzwert von 100% erreichen:

 

Abbildung 2 Bewertungsebenen und Gewichtung / Prinzip-Skizze

 

Quelle: Stadt+Handel / Standortentwicklung Neufeld.

 

 

 

Die vier oben dargestellten Bewertungsebenen stellen die „Säulen“ des Bewertungssystems dar: Für eine systematische Bewertung wurden von Stadt + Handel und der Standortentwicklung Neufeld für die vier Bewertungsebenen insgesamt 20 Bewertungsindikatoren entwickelt, die hinsichtlich ihrer Bedeutung für die Zielerfüllung nochmals anhand von insgesamt rd. 100 Unterindikatoren gewichtet worden sind.

 

Stadt + Handel und die Standortentwicklung Neufeld haben für eine vertiefende Betrachtung  Konzepte mit einen erreichten Nutzwert von mehr als 75 % empfohlen. Konzepte mit einem Nutzwert von mehr als 50% wurden von den Gutachtern als bedingt empfehlenswert eingeschätzt, da sie bestimmte Stärken, z.T. aber erhebliche Schwächen aufweisen. Bei einem Nutzwert von weniger als 50 % wurde aus Gutachtersicht keine Empfehlung ausgesprochen.

 

Abbildung 3 Empfehlungseinstufung / Prinzip-Skizze

 

Quelle: Stadt + Handel / Standortentwicklung Neufeld

 

Für die 18 Nutzungskonzepte der Bieter ergaben sich folgende Gesamtergebnisse:

 

Abbildung 4 Übersicht Bewertungsergebnisse Nutzwertanalyse Nutzungskonzepte

Quelle: Stadt + Handel / Standortentwicklung Neufeld

Folgende Nutzungskonzepte erzielten hierbei einen Nutzwert von mehr als 75% und erhielten die volle Empfehlung zur Weiterverfolgung:

 

  • Konzept Nr. 1Landmarken AG/HPPNeue Höfe Herne
  • Konzept Nr. 3LIST Retail Development/GroefkeAlthoff Quartier
  • Konzept Nr. 8bITG/Gatermann ohne Namen

Weitere acht Konzepte waren bedingt empfehlenswert, sieben Konzepte wurden nach Bewertung der eingereichten Unterlagen nicht zur Weiterverfolgung empfohlen.

 

 

 

Schritt 2: Zusammenfassung der Ergebnisse der ersten Wettbewerbsrunde und Empfehlungen der Gutachter

 

Die Ergebnisse der ersten Wettbewerbsrunde wurden von Stadt+Handel und Standortentwicklung Neufeld hinsichtlich der drei besten Nutzungskonzepte wie folgt zusammengefasst und die nachfolgenden Empfehlungen ausgesprochen, die in Schritt 3 zur Umsetzung gelangt sind:

 

In der Gesamtschau bewegen sich die zur Weiterverfolgung empfohlenen Nutzungskonzepte 1, 3 und 8b mit Nutzwerten von in der Summe 81% bzw. 82% auf ähnlich hohem Qualitätsniveau. Die Ableitung einer eindeutigen Präferenzempfehlung zugunsten eines der drei Bieter Landmarken AG (Konzept 1), List Retail Development (Konzept 3) oder ITG (Konzept 8b) ist daher auf der Ebene der aggregierten Nutzwerte nicht möglich. Vielmehr lässt sich festhalten, dass die drei eingereichten Konzepte – übersetzt man das 80%-Niveau in ein typisches Schulnotensystem – jeweils über einen „guten“ Nutzwert verfügen und im Umsetzungsfall voraussichtlich in der Lage sind, jeweils einen nachhaltig positiven Beitrag für die Herner Stadtentwicklung zu leisten.

 

Gleichwohl unterscheiden sich die vorgeschlagenen Nutzungskonzepte in ihrer grundsätzlichen Struktur und verfügen in unterschiedlichen Bereichen über ihre jeweiligen Stärken:

 

Während das Konzept 1 in der vorgelegten Variante eine isolierte Geschäftshausentwicklung des Hertie-Gebäudes vorsieht, wird in den Konzepten 3 und 8b quasi als „große Lösung“ jeweils das Parkhaus-Grundstück für einen Erweiterungsneubau mit einbezogen. Für die weitergehenden Gespräche mit den Bietern wird empfohlen, den Bieter für das Konzept Nr. 1 auf seine Überlegungen zum benachbarten Parkhaus anzusprechen.

 

Alle drei Konzepte zeichnet eine hohe bis sehr hohe architektonische Qualität  bei einem besonders sensiblen Umgang mit dem Denkmalschutz aus. Die Wettbewerbsbeiträge reichen hierbei von einer weitestgehenden denkmalorientierten Rückkehr zum ursprünglichen Erscheinungsbild im Außenbereich, über Lichtinszenierungen der Warenhausfassade bis hin zu einer Interpretation des Denkmalschutzes des Warenhauses mit Obergeschoss-Nutzungen, die sich kommunikativ mit dem städtischen Raum vernetzen.

 

Während das Konzept 1 über besondere Stärken im Bereich der Markenentwicklung und Imagebildung verfügt, zeichnen sich die Konzepte 3 und 8b durch einen hohen (Konzept 3) bis sehr hohen Konkretisierungsgrad (Konzept 8b) hinsichtlich des geplanten Einzelhandelsbranchenmix aus, wodurch sich die potenzielle Wirkung dieser Konzepte auf die Innenstadt besser einschätzen lässt.

 

Alle drei Konzepte schlagen qualitativ hochwertige multifunktionale Nachnutzungen in den Obergeschossen vor, die positive Impulse für Folgeinvestitionen in den Obergeschossen der benachbarten Wohn- und Geschäftshäuser an der Bahnhofstraße auslösen können. Insbesondere für Wohnraum-Nutzungen wird in den Konzepten das Einschneiden von großzügigen Lichthöfen in das Gebäudetragwerk sowie die Begrünung von Terrassenbereichen bis hin zur Schaffung von Dachparklandschaften vorgesehen.

 

Für den weiteren Qualifizierungsprozess wird zusammenfassend empfohlen, die Bieter jeweils auf die sich aus den Ergebnissen der Nutzwertanalyse ableitenden Optimierungspotenziale anzusprechen und die Konzepte in mit den Bietern abzustimmenden Teilbereichen zur Überarbeitung zu empfehlen. Durch den Abstimmungsprozess sollen einerseits die Bieter die Möglichkeit erhalten, auf offene Fragen einzugehen und ihren Wettbewerbsbeitrag zu konkretisieren, und andererseits überarbeitete Nutzungskonzepte mit der Chance auf einen höheren Nutzwert für die Stadt Herne erzeugt werden.

 

 

Schritt 3: Qualifizierungsprozess – Überarbeitung der drei besten Nutzungskonzepte

 

Am 06.01.2016 wurde zwischen der SEG, Stadt+Handel und der Standortentwicklung Neufeld ein Anforderungskatalog für die Qualifizierung der drei empfohlenen Nutzungskonzepte abgestimmt. In den am 12. und 13.01.2016 folgenden Sondierungsgesprächen mit den Bietern Landmarken, List und ITG wurden die Konzepte nochmals im Detail vorgestellt und Ideen und Vorschläge zur Optimierung jeweils im Team aus SEG, Investor, Architekt und Stadt+Handel/Standortentwicklung Neufeld diskutiert. Alle drei Bieter erklärten sich bereit, ihre Konzepte nochmals bis zum 29.01.2016 zu überarbeiten. Am 03.02. und 05.02.2016 erfolgte die 2. Sondierungsgesprächsrunde mit den Bietern, in der die überarbeiteten Konzepte vorgestellt und wesentliche konzeptionelle Eckdaten zur Vorbereitung der Vertragsverhandlungen nach der geplanten Präferenzentscheidung des Rates im März 2016 im gegenseitigem Einvernehmen abgestimmt wurden.

 

Trotz des engen Zeitgerüstes ist es den Bietern jeweils gelungen, durch die Überarbeitungen der ersten Wettbewerbsbeiträge die Qualität und den Konkretisierungsgrad der Nutzungskonzepte und den potenziellen Nutzwert für die Stadt Herne nochmals zu steigern. Alle drei  überarbeiteten Nutzungskonzepte vermögen die ursprünglichen Hauptkriterien der ersten Wettbewerbsrunde (immobilienwirtschaftliche  Tragfähigkeit, städtebaulich attraktive Nachnutzung, Stärkung und Sicherung einer attraktiven Innenstadt, sensibler Umgang mit dem Denkmalschutz) aller Voraussicht nach in hohem bis sehr hohem Maße zu erfüllen.

 

Durch den vorgenannten Qualifizierungsprozess wurden die Nutzungskonzepte der Bieter u. a. in den nachfolgenden Bereichen optimiert bzw. konkretisiert:

 

  1. Landmarken AG

 

  • Integration des Bestandsparkhauses in das Gesamtkonzept
  • Neues Erschließungs- und Flächenkonzept für den Lebensmittelmarkt im 1.UG
  • Vernetzung mit dem Stadtraum / Eingänge
  • Überarbeitung des Flächenkonzeptes für die Handels- und Gastronomie-Flächen
  • Fassadenkonzept / Denkmalschutz
  • Ansichten / Visualisierungen

 

  1. List Retail Development GmbH & Co. KG

 

  • Erhöhung des Konkretisierungsgrades des Einzelhandelsbranchenmix
  • Vernetzung mit dem Stadtraum / Eingänge
  • Überarbeitung des Flächenkonzeptes für die Handels- und Gastronomie-Flächen
  • Fassadenkonzept / Denkmalschutz
  • Weiterentwicklung der Marke um den Namen „Althoff Quartier“
  • Ansichten / Visualisierungen

 

  1. Immobilien-Treuhand GmbH & Co. Vermögensverwaltungs-KG

 

  • Konkretisierung des Branchenmix für die Kleinflächen
  • Vernetzung mit dem Stadtraum / Eingänge
  • Überarbeitung des Flächenkonzeptes für die Handels- und Gastronomie-Flächen
  • Fassadenkonzept / Denkmalschutz
  • Entwicklung des Namens „Shopping Plaza“
  • Entwicklung der Marke um den Namen „Shopping Plaza“ / Marketingkonzept
  • Ansichten / Visualisierungen

 

Für die weiteren Verhandlungen mit dem vom Rat präferierten Bieter wird von den Gutachtern empfohlen, zur städtebaulichen und stadtentwicklungspolitischen Integration des präferierten Vorhabens und zur Sicherung seiner Umsetzbarkeit insbesondere die nachfolgenden Themen zu berücksichtigen:

 

  • Abstimmungen/Vereinbarungen zur etagenweisen Nutzungsmischung, Branchen- und Mieterstruktur
  • Abstimmungen/Vereinbarungen zur groben Verkaufsfläche der Ankerbetriebe / des Gesamtvorhabens
  • Abstimmungen/Vereinbarungen zur Vermeidung der Verlagerung von in ihrer Bestandslage nachhaltig funktionsfähigen strukturprägenden Ankerbetrieben in der Herner Innenstadt
  • Abstimmungen/Vereinbarungen zur städtebaulich-architektonischen Gestaltung der Immobilie und ihrer denkmalschutzgerechten Sanierung
  • Abstimmungen/Vereinbarungen zum Nachweis der grundsätzlichen Umsetzbarkeit/Vermietbarkeit des Nutzungskonzeptes in den Handelsgeschossen (Mietinteressensbekundungen / Letters of Intent von möglichen Ankermietern)

 

Gemäß § 8 Abs. 1 Ziffer 10 des Gesellschaftsvertrages der Stadtentwicklungsgesellschaft Herne mbH unterliegt die Veräußerung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit einem Wert von mehr als 250.000,00 € der ausschließlichen Entscheidung durch die Gesellschafterversammlung.

 

Der Oberbürgermeister

In VertretungIn Vertretung

 

 

 

 

 

(Dr. Klee)(Friedrichs)

Stadtdirektor  Stadtrat

  


Anlagen:

 

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 1 1 öffentlich 20160210_Steckbrief_überarbeitetes_Nutzungskonzept_Hertie_Herne_1_LANDMARKEN AG, HPP (2203 KB)      
Anlage 2 2 öffentlich 20160210_Steckbrief_überarbeitetes_Nutzungskonzept_Hertie_Herne_3_LIST RETAIL DEVELOPMENT, GROEFKE (1977 KB)      
Anlage 3 3 öffentlich 20160210_Steckbrief_überarbeitetes_Nutzungskonzept_Hertie_Herne_8b_ITG, GATERMANN (2715 KB)