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Vorlage - 2016/0572  

Betreff: Wohnbauflächenentwicklung: Potenziale, Bedarfe, planerische Konsequenzen
Status:öffentlichVorlage-Art:Berichtsvorlage
Verfasser:Herr Rogge, 3015
Federführend:FB 51 - Umwelt und Stadtplanung Bearbeiter/-in: Fischer, Gabriele
Beratungsfolge:
Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung Vorberatung
13.09.2016 
des Ausschusses für Planung und Stadtentwicklung zur Kenntnis genommen   
Ausschuss für Umweltschutz Vorberatung
14.09.2016 
des Ausschusses für Umweltschutz zur Kenntnis genommen   
Bezirksvertretung Eickel Vorberatung
15.09.2016 
der Bezirksvertretung des Stadtbezirks Eickel zur Kenntnis genommen   
Bezirksvertretung Herne-Mitte Vorberatung
15.09.2016 
der Bezirksvertretung des Stadtbezirks Herne-Mitte zur Kenntnis genommen   
Bezirksvertretung Wanne Vorberatung
20.09.2016 
der Bezirksvertretung des Stadtbezirks Wanne zur Kenntnis genommen   
Bezirksvertretung Sodingen Vorberatung
21.09.2016 
der Bezirksvertretung des Stadtbezirks Sodingen zur Kenntnis genommen   

Sachverhalt
Anlage/n

Beschlussvorschlag:

 

Der Ausschuss / die Bezirksvertretung nimmt den Sachstandsbericht zur Kenntnis.

 

 

Sachverhalt:


Vorbemerkung

Der Ausschuss  für Planung und Stadtentwicklung hat die Verwaltung am 21.05.2015 beauftragt, eine aktualisierte Erfassung der Bauflächenpotenziale vorzunehmen und die planerischen Handlungserfordernisse für eine bedarfsgerechte und nachhaltige Baulandversorgung in Herne abzuleiten.

In dieser Vorlage wird der Sachstand der Umsetzung dieses Arbeitsauftrags zusammenfassend dargestellt. Ein Sachstandsbericht zur Erfassung der
Baulücken < 2.000 m2 wurde dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung bereits auf seiner Sitzung am 19.05.2016 zur Kenntnis gegeben.

Der Katalog der in der Vorlage dargestellten Wohnbauflächenpotenziale ab 2.000m2 enthält sowohl Flächen, die planungsrechtlich bereits abgesichert sind, als auch solche, für die auf Ebene der Bebauungs-, Flächennutzungs- und tlw. auch der Regionalplanung noch die erforderlichen planungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen sind.  Die Einbringung in die Gremien erfolgt in Form einer Berichtsvorlage, auf deren Grundlage die politische Willensbildung erfolgen kann. Eine Herausnahme von Flächen und eine Ergänzung weiterer Flächen ist im Ergebnis möglich.

 

Wohnbauflächenbedarf

Der Regionalverband Ruhr erarbeitet gegenwärtig den Regionalplan Ruhr und hat – im Diskurs mit den Kommunen und in Abstimmung mit der Landesplanungsbehörde beim Land – in diesem Zusammenhang im Jahr 2014 eine Methodik zur Ermittlung der Siedlungsbedarfe für Wohnen und Gewerbe erarbeitet.

Die Wohnbauflächenbedarfe ergeben sich für Herne danach nicht mehr aus einer steigenden Zahl der Haushalte und einer dementsprechend in der Summe steigenden Wohnungsnachfrage, sondern aus einem qualitativen Neubaubedarf. Auch in schrumpfenden Wohnungsmärkten ist demnach Neubau erforderlich, um eine Nachfrage nach Wohnqualitäten zu befriedigen, die sich aus dem Wohnungsbestand nicht decken lässt. Dieser Neubau ist für ein zeitgemäßes, insbesondere heutigen demografischen und energetischen Anforderungen gerecht werdendes Angebot zwingend.

Ein Teil des Wohnungsbestandes wird ständig – i.d.R. durch Abbruch – vom Markt genommen. Diese Bauabgänge lösen einen Ersatzbedarf aus, der nur teilweise auf den Bestandsflächen realisiert werden kann. Die Methodik geht davon aus, dass 50% des Ersatzbedarfs, der empirisch mit 0,24% des Wohnungsbestandes pro Jahr beziffert wird, flächenrelevant ist. Der flächenrelevante qualitative Bedarf beträgt mithin 0,12% des Wohnungsbestandes pro Jahr. Zur Umrechnung der Wohneinheiten auf den Flächenbedarf zieht der RVR je zur Hälfte die Bebauungsdichte im Bestand und im Neubau der letzten Jahre heran, wobei die Gemeinden verschiedenen Strukturtypen zugeordnet werden.

Mitte Dezember 2015 hat der RVR mitgeteilt, dass er – angesichts der Flüchtlingssituation und der im Resultat daraus zu erwartenden zusätzlichen Wohnungsbedarfe – die Bedarfsermittlung für Siedlungsbereiche im Regionalplan Ruhr angepasst hat, indem der Planungshorizont des Regionalplan Ruhr von 2030 auf 2034 verlängert wurde. Dadurch hat sich der rechnerische Wohnbauflächenbedarf in Herne in Hinblick auf den Regionalplan noch einmal um 22,1%  erhöht.

Der Herne rechnerisch zuerkannte Wohnbauflächenbedarf beträgt nunmehr 49,8 ha netto (reine Grundstücksflächen) bzw. 71,2 ha brutto (inkl. nicht überbaubarer Flächen und Erschließung).

 

Wohnbauflächenpotenziale

Die planerisch relevante Frage ist nun, ein wie großer Anteil des Wohnbauflächenbedarfs durch vorhandene Potenziale gedeckt werden kann. Unter Potenzialen werden dabei für Wohnzwecke bebaubare Flächen innerhalb der Wohnbauflächen und Gemischten Bauflächen des Regionalen Flächennutzungsplans (RFNP) verstanden.

Der RVR legt für den Regionalplan Ruhr hierfür das Siedlungsflächenmonitoring des RuhrFIS mit Stand 01.01.2014 zu Grunde, das für Herne Wohnbauflächenpotenziale von 29,7 ha (netto) bzw. 42,5 ha (brutto) nachweist. Aus Sicht der Stadt ist diese Ermittlung zwischenzeitlich nur noch sehr bedingt aktuell und bedurfte einer Überprüfung und Aktualisierung. Dies trägt dem Ziel belastbarer und aktueller Planungsgrundlagen ebenso Rechnung, wie dem Ziel, die Inanspruchnahme von Freiraum zu minimieren und die Bedarfe in möglichst hohem Maße durch Innenentwicklungspotenziale abzudecken. Während durch den RVR das Potenzial in Baulücken < 2.000 m2 nicht berücksichtigt bzw. angerechnet werden, wurden die Ergebnisse der Baulückenerfassung (siehe separate Vorlage) dabei im Sinne des Freiraumschutzes einbezogen. Insgesamt führt die aktualisierte Analyse der Bauflächenpotenziale zu folgendem Ergebnis:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Überprüfung / Aktualisierung der Wohnbauflächenpotenziale in Herne

Brutto-Flächen (FNP) in ha

Anzurechnende Wohnbauflächenpotenziale gemäß RuhrFIS (Stand 01.01.2014)

42,5 ha

-

Zwischenzeitlich baulich in Anspruch genommene Flächen

5,2 ha

-

Planerisch zwischenzeitlich nicht mehr weiter verfolgte Flächen (z.B. Altlasten, Einzelhandelsentwicklung etc.)

9,6 ha

+

Im RuhrFIS noch nicht enthaltene, zwischenzeitlich verfügbar gewordene Flächen (Brachflächen, freifallende Schul-Standorte etc.)

16,1 ha

+

Anrechnung der ermittelten Baulücken < 2.000 m2 zu 50 % (nach RVR keine Anrechnung, vollständige Anrechnung weg. Tlw. erheblicher Mobilisierungshemmnisse nicht sachgerecht)

3,5 ha

=

Aktualisierte Wohnbauflächenpotenziale in Herne (innerhalb der Wohnbauflächen und Gemischten Bauflächen des RFNP))

47,3 ha

 

Planerischer Handlungsbedarf

Die Überprüfung und Aktualisierung der Bauflächenpotenziale führt damit in der Summe zu einer Ausweitung der Potenziale um 4,8 ha (brutto). Der planerische Handlungsbedarf als der Anteil der Bedarfe, der außerhalb der Wohnbauflächen und Gemischten Bauflächen des RFNP zu verorten ist, konnte damit reduziert werden: Auf Ebene des FNP sind demnach statt der vom RVR ermittelten 28,8 ha nurmehr 24,0 ha zusätzlich zu verorten.

 

Planerischer Handlungsbedarf für die Verortung zusätzlicher Wohnbauflächen in Herne

Brutto-Flächen (FNP) in ha

 

Planerischer Handlungsbedarf gemäß Ermittlung RVR

28,8 ha

Korrektur durch Neuermittlung der Potenziale und Berücksichtigung von Baulücken

4,8 ha

=

Korrigierter Planerischer Handlungsbedarf zur Verortung zusätzlicher Wohnbauflächen

24,0 ha

 

Auch dies ist allerdings im Kontext der Herner Siedlungsstruktur eine große Herausforderung. Die Städte der Planungsgemeinschaft Städteregion Ruhr (Bochum, Essen, Gelsenkirchen, Herne, Mülheim an der Ruhr, Oberhausen), die gemeinsam den RFNP betreiben und diesen – nach Aufstellung des Regionalplan Ruhr durch den  RVR – als gemeinsamen Flächennutzungsplan (GFNP) fortführen werden, haben den RVR schriftlich gebeten, in Hinblick auf den Regionalplan als gemeinsamer Bedarfsraum betrachtet zu werden. Der RVR hat seine grundsätzliche Bereitschaft dazu bekundet. Allerdings sind – nach der Verlängerung des Planungshorizonts für den Regionalplan und der daraus resultierenden Anpassung der Bedarfe – alle sechs Städte mit erheblichen planerischen Handlungserfordernissen konfrontiert, die sich voraussichtlich nicht vollständig verorten lassen werden.

Der Fachbereich Umwelt und Stadtplanung hat Vorschläge erarbeitet (und vorabgestimmt), den planerischen Handlungsbedarf für Wohnbauflächen zu verorten. Dies beinhaltet sowohl Flächen außerhalb der Bauflächendarstellungen des RFNP, also Freirauminanspruchnahmen bzw. Arrondierungsflächen, als auch Vorschläge für die Entwicklung von Wohnbauflächen in Bereichen, die im RFNP bislang für Gewerbe vorgesehen waren. Die Vorschläge stehen nicht im Widerspruch zum Grünflächenentwicklungsprogramm (GEP).

Insgesamt werden Vorschläge im Umfang von 14,9, ha gemacht zusätzliche Wohnbauflächen zu verorten, davon 1,4 ha innerhalb der Gewerblichen Bauflächen nach RFNP und 13,5 ha außerhalb der Bauflächen, also als Arrondierungen. Der planerische Handlungsbedarf für Wohnbauflächen wird damit noch nicht zur Gänze umgesetzt. Es ergibt sich noch eine erhebliche Unterdeckung von 9,1 ha. Im Sinne planerischer Flexibilität wäre zudem ein maßvoller Überhang von Angeboten wünschenswert. Im Folgenden werden sämtliche bislang identifizierten Wohnbauflächenpotenziale ab 2.000 m2 in einer tabellarischen Übersicht bilanziert. Kartografische Übersichten und eine Auflistung der Flächen (mit Kartenausschnitten und grundlegenden Planungsinformationen) sind der Anlage zu entnehmen.

 

Bilanzierung der Wohnbauflächenpotenziale ab 2.000 m2

Brutto-Flächen (FNP) in ha

Potenziale gesamt

innerhalb W- und M-Flächen RFNP

innerhalb G-Flächen RFNP

außerhalb Bauflächen RFNP

Anzahl

Fläche in ha

Stadtbezirk Wanne

9

8,3

8,3

-

Stadtbezirk Eickel

13

12,2

10,6

-

1,6

Stadtbezirk Mitte

18

17,5

9,8

1,4

6,3

Stadtbezirk Sodingen

15

24,8

19,2

5,6

Stadt Herne

55

62,8

47,9

1,4

13,5

 

Regionalplanung

Der Regionalverband Ruhr erarbeitet gegenwärtig den zeichnerischen Entwurf des Regionalplans Ruhr und stimmt die Inhalte im Rahmen von „teilregionalen Gesprächen“ (mit den Städten der Planungsgemeinschaft RFNP am 25.08.2016) und „Stadtgesprächen“ (mit der Stadt Herne am 06.09.2016) mit den Städten und Kreisen des Verbandsgebiets – noch im Rahmen des informellen Vorverfahrens – ab. Dabei geht es nicht zuletzt um die Frage der Abgrenzung der Siedlungsbereiche. Die Wohnbauflächenpotenziale sollten innerhalb der Siedlungsbereiche des Regionalplans liegen, um ihre Entwicklung in der Flächennutzungs- und Bebauungsplanung planungsrechtlich zu ermöglichen. Eine formelle Beteiligung der Stadt am Regionalplanverfahren wird auf Grundlage des Erarbeitungsbeschlusses frühestens im Herbst 2017 erfolgen.

 

Fortschreibung des Programms zur Entwicklung von Wohnbauflächen (WEP)

Das WEP soll nicht den Gesamtkatalog der Wohnbauflächenpotenziale, sondern einen überschaubaren Katalog von ca. 10 bis maximal 15 planerisch prioritär zu entwickelnder Flächen umfassen. Diese Flächen sollen

        zügig umsetzbar sein

        die Realisierung einer hohen städtebaulichen Qualität ermöglichen

        stadträumlich sinnvoll verteilt sein (Angebote möglichst in allen Stadtbezirken)

        ein differenziertes Angebot für unterschiedliche Bauformen ermöglichen und

        es der Kommune erlauben, angemessen an den planbedingten Wertsteigerungen der Flächen zu partizipieren.

Um die Flächen nach klaren Kriterien auszuwählen, hat der Fachbereich Umwelt und Stadtplanung eine nutzwertanalytische Bewertungsmethodik entwickelt. Die Bewertung erfolgt in den folgenden Schritten:

  1. Indikatorengestützte Bewertung der flächenbezogenen Potenziale (Flächengröße, erzielbarer Grundstückswert, Nahversorgung / Infrastruktur, Freiraumzugang etc.) und Restriktionen (Altlasten, Erschließung, Lärm, Artenschutz etc.) Punktevergabe / Bilanzierung Vorauswohl potenziell geeigneter Flächen
  2. Abgleich mit den realisierungsbezogenen Faktoren planungsrechtlicher Status und Grundstücksverfügbarkeit. Hier fließen dann auch die fiskalischen Interessen der Kommune bzw. das Baulandmodell (minimale Flächenanteile in kommunalem Eigentum als Entwicklungsvoraussetzung) ein. Auswahl der Flächen
  3. Plausibilitätsprüfung auf eine angemessene Verteilung im Stadtgebiet und die Realisierung unterschiedlicher Bauformen ggf. Anpassungserfordernis der Auswahl

Die nutzwertanalytische Bewertung der Flächen (Schritt 1) wird gegenwärtig durchgeführt. Die WEP-Flächen sollen dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung vorgestellt und von diesem im Sinne eines Arbeitsprogramms beschlossen werden. Für die WEP-Flächen soll eine Marktanalyse zur Gewährleistung einer zielgruppen- und marktgerechten Entwicklung durchgeführt werden.

 

Der Oberbürgermeister

In Vertretung

 

 

 

 

Friedrichs

(Stadtrat)

 

                                


Anlagen:
Übersicht der Wohnbauflächenpotenziale ab 2.000 m²

                               

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 1 1 öffentlich 160830 Übersicht Wohnbauflächenpotebziale_31.08.16 (9497 KB)