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Vorlage - 2018/0530  

Betreff: Vorkaufsrechtssatzung für verwahrloste Immobilien
Status:öffentlichVorlage-Art:öffentliche Beschlussvorlage
Verfasser:Weichmann-Jäger, Peter
Federführend:FB 51 - Umwelt und Stadtplanung Bearbeiter/-in: Sowe, Simone
Beratungsfolge:
Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung
11.09.2018 
des Ausschusses für Planung und Stadtentwicklung ungeändert beschlossen   
Immobilienausschuss
26.09.2018 
des Immobilienausschusses ungeändert beschlossen   
Haupt- und Personalausschuss
11.10.2018 
des Haupt- und Personalausschusses ungeändert beschlossen   
Rat der Stadt
30.10.2018 
des Rates der Stadt ungeändert beschlossen   

Finanzielle Auswirkungen
Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Anlage/n

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Finanzielle Auswirkungen in Euro

           Teilergebnisplan (konsumtiv)

Produkt

Kontengruppe

Ertrag/Aufwand (-)

Nr.:

Bez.:

Nr.:

Bez.:

keine

 

Teilfinanzplan (investiv)

Maßnahme

Kontengruppe

Einzahlung/Auszahlung (-)

Nr.:

Bez.:

Nr.:

Bez.:

keine

                         

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Beschlussvorschlag:
 

Der Rat der Stadt Herne beschließt die Vorkaufsrechtssatzung für verwahrloste Immobilien gemäß Anlage.       

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Sachverhalt:

Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung hat die Verwaltung mit Beschluss vom 27.10.2017 aufgefordert, den Entwurf einer Vorkaufsrechtssatzung für verwahrloste Immobilien vorzubereiten, um den kommunalen Zwischenerwerb verwahrloster Immobilien zu vereinfachen.

 

Verwahrloste Immobilien als städtebaulicher Missstand

 

Auf Grundlage eines Beschlusses des Ausschusses für Planung und Stadtentwicklung aus dem Jahr 2010 führt die Stadt Herne bereits seit 2010/2011 ein Kataster verwahrloster Immobilien. Darin erfasst sind Häuser, die augenscheinlich leer stehen und / oder sich in einem schlechten, ggf. ordnungsrechtliche Sicherungsmaßnahmen erfordernden baulichen Zustand befinden. Verwahrloste Immobilien können städtebauliche Missstände darstellen, die sich negativ auf ihr Umfeld auswirken und im Extremfall zur Abwertung ganzer Straßenzüge führen können.

 

Die Zahl der erfassten Immobilien ist über die letzten Jahre relativ konstant geblieben. Als Gründe für das Entstehen verwahrloster Immobilien können eigentümerseitige Faktoren (ungeklärte Eigentumsverhältnisse, fehlende wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, fehlendes Interesse) ebenso eine Rolle spielen wie lage- und marktbedingte Faktoren.

 

 

Mit der EU-2-Freizügigkeit seit 2014 hat sich ein weiteres Phänomen entwickelt: Immobilien mit Instandhaltungsdefiziten werden – häufig aus Zwangsversteigerungsverfahren erworben – mit Zuwanderern – überwiegend aus Südosteuropa – überbelegt. Dies führt vielfach zu unzumutbaren Wohnverhältnissen der Mieter, einer Belastung von Nachbarschaften und einer (weiteren) Verwahrlosung der jeweiligen Immobilie.

 

(Zwischen-)Erwerb verwahrloster Immobilien als Lösungsansatz

 

Neben der Ansprache von Eigentümern und (ordnungs-)rechtlichen Interventionsmöglichkeiten insbesondere über das Bauordnungs- und das Wohnungsaufsichtsrecht ist der (Zwischen-)Erwerb eine wichtige Handlungsoption der Stadt für den Umgang mit verwahrlosten Immobilien. Ziel kann dabei sowohl der Abbruch als auch die Instandsetzung der jeweiligen Immobilie sein.

 

Über das „Modellvorhaben Problemimmobilien im Kontext der Zuwanderung aus Südosteuropa“ stehen der Stadt Herne Fördermittel für den Erwerb von verwahrlosten Immobilien zur Verfügung. Auch über die Stadtentwicklungsgesellschaft (SEG) ist der Kauf entsprechender Häuser grundsätzlich realisierbar.

 

Die Vorkaufsrechtssatzung dient dazu, verwahrloste Immobilien leichter erwerben und die von den Immobilien ausgehenden Missstände und Mängel im öffentlichen Interesse beseitigen zu können. Die Stadt Bremerhaven hat eine entsprechende Satzung bereits 2009 erlassen.

 

Vorkaufsrechtssatzung

 

Die Vorkaufsrechtssatzung wird auf Grundlage des § 25 Abs. 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) erlassen. Sie dient der Beseitigung städtebaulicher Missstände. § 25 Abs. 1 S. 2 BauGB gibt der Kommune die Möglichkeit, in „Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen (zu) bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht.“ Mit dem (besonderen) Vorkaufsrecht hat die Stadt die Möglichkeit, in ihr anzuzeigenden Kaufverträge als Käufer einzusteigen. Bei einem überhöhten Preis kann die Stadt gemäß § 28 Abs. 3 den zu zahlenden Preis auf den Verkehrswert festsetzen. In dem Fall hat der Verkäufer allerdings das Recht, vom Verkauf zurückzutreten. Eine solche Überschreitung liegt dann vor, wenn die Abweichung in etwa 20% erreicht hat. Eine Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts in Zwangsversteigerungsverfahren ist nicht möglich.

 

Die Vorkaufsrechtssatzung dient entsprechend der Beseitigung städtebaulicher Missstände. Der Geltungsbereich umfasst eine konkrete und abschließende Liste verwahrloster Immobilien bzw. der entsprechenden bebauten Grundstücke. Der Geltungsbereich kann im Wege der Satzungsänderung veränderten Gegebenheiten angepasst werden.

 

Die Liste umfasst diejenigen verwahrlosten Immobilien, die durch

 

ihre Lage

 

ostadträumliche Sichtbarkeit (z.B. Lage in Kreuzungsbereichen oder an Haupt
straßen) und

oSensibilität des gestalterischen (Wertigkeit und Einheitlichkeit der Umge
bungsbebauung) und nutzungsbezogenen Gefüges (insbes. Wohngebiete)
der Umgebung)

 

städtebaulich bedeutsam sind und

 

 

 

durch ihren gegenwärtigen baulichen Zustand (Erscheinungsbild, Sicherung- bzw.
bauordnungsrechtlicher Interventionsbedarf)

 

einen über das einzelne Grundstück hinausgehenden städtebaulichen Missstand darstellen. Die Liste beinhaltet dabei auch zahlreiche erhaltenswerte Objekte.

 

 

Für die Ausübung des Vorkaufsrechts bedarf es einer Einzelfallentscheidung auf Grundlage einer städtebaulichen und wirtschaftlichen Prüfung. Dafür steht der Stadt gemäß § 28 BauGB eine Frist von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags zur Verfügung. Die Satzung verpflichtet die Stadt in keiner Weise zum Erwerb.

 

Die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht gemäß § 27a BauGB auch zu Gunsten eines Dritten (also insbesondere der SEG) ausüben, wenn dieser zur für die Ausübung des Vorkaufsrechts maßgeblichen Verwendung des Grundstücks in angemessener Frist in der Lage ist und sich dazu verpflichtet.

 

Inkrafttreten

 

Die vom Rat beschlossene Satzung ist tritt durch ortsübliche Bekanntmachung in Kraft. Einer aufsichtsbehördlichen Genehmigung bedarf sie nicht.

 

Der Oberbürgermeister

In Vertretung

 

 

 

 

(Friedrichs)

Stadtrat

 

 

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Anlagen:
 

Vorkaufsrechtssatzung

 

 

                        

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 2 2 öffentlich Vorkaufsrechtssatzung (13 KB) PDF-Dokument (40 KB)