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Vorlage - 2018/0853  

Betreff: Wohnungsmarkt Ruhr: 4. Regionaler Wohnungsmarktbericht und Regionale Nachfrageanalyse Wohnungsmarkt Ruhr 2040
Status:öffentlichVorlage-Art:Berichtsvorlage
Verfasser:Rogge, Joerg-Peter
Federführend:FB 51 - Umwelt und Stadtplanung Bearbeiter/-in: Sowe, Simone
Beratungsfolge:
Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung
22.01.2019 
des Ausschusses für Planung und Stadtentwicklung zur Kenntnis genommen   

Sachverhalt
Anlage/n

ALLRIS® Office Integration 3.9.2


Sachverhalt:

 

Die kreisfreien Städte und Kreise der Metropole Ruhr arbeiten mit dem Regionalverband Ruhr (RVR) mit Unterstützung durch die NRW.BANK in der AG Wohnungsmarkt Ruhr zusammen. Die AG hat Ende 2018 den inzwischen vierten regionalen Wohnungsmarktbericht Ruhr vorgelegt. Gleichzeitig wurde die von der AG beauftragte Regionale Nachfrageanalyse Wohnungsmarkt Ruhr 2040 vorgelegt. In der Anlage ist lediglich die Kurzfassung der Nachfrageanalyse wiedergegeben. Die Langfassung ist ebenso wie der 4. Regionale Wohnungsmarktbericht online verfügbar: http://www.staedteregion-ruhr-2030.de/cms/downloads_wohnen.html

 

4. Regionaler Wohnungsmarktbericht

 

Der regionale Wohnungsmarktbericht ist eine gemeinsame Bestandserhebung zur Wohnungsmarktsituation in den kreisfreien Städten und Kreisen des Ruhrgebietes. Der Bericht soll die Lage des eng verflochtenen Wohnungsmarkts Ruhr analysieren und dabei Gemeinsamkeiten und Unterschiede zwischen den Städten bzw. Teilräumen aufzeigen.

 

Wesentliche Ergebnisse aus dem Vierten Regionalen Wohnungsmarktbericht:

 

  • Steigende Bauland- und Immobilienpreise, großes Angebotsspektrum: Der Wohnungsmarkt Ruhr zeichnet sich im Vergleich mit anderen Ballungsräumen in Nordrhein-Westfalen durch ein moderates Preisniveau und einen ebensolchen Preisanstieg bei Bauland aus. Die Angebotspreise für Bestandsimmobilien ziehen im Mittel auf dem gesamten Wohnungsmarkt Ruhr weiter an. Das Preisspektrum für Bauland- und Immobilienpreise ist nach wie vor groß, was auf ein differenziertes Angebot hinweist, das vielen Zielgruppen die Eigentumsbildung ermöglicht.

 

  • Angebotsmieten bei Wieder- und Neuvermietung steigend: Bei Wiedervermietungen herrschen auf dem Wohnungsmarkt Ruhr im Landesvergleich eher moderate Angebotspreise. Die Angebotsmieten im Neubau bewegen sich im Landesvergleich allerdings im oberen Segment, was auf hochwertigen Neubau schließen lässt, der eine Nachfrage bedient, die im Bestand nicht zu befriedigen ist. In den letzten Jahren sind deutliche Steigerungen der Angebotsmieten bis über 10 % zu verzeichnen. Dies liegt in etwa im Trend des Landes Nordrhein-Westfalen und ist etwas moderater als in anderen Ballungsräumen des Landes.

 

 

 

Bauland- und Immobilienpreise sowie Mieten liegen in Herne im Vergleich zur Gesamtregion im unterdurchschnittlichen Bereich, die Steigerungen lagen zuletzt aber über dem Regionsschnitt.

 

  • Vielfältiger Wohnungsbestand – Bestandsentwicklung unabdingbar: Die rund 2,65 Millionen Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt Ruhr stellen bezogen auf die Wohnungsgrößen und die Ausstattungsmerkmale ein sehr vielfältiges Angebot dar. Das Durchschnittsalter des Wohnungsbestandes ist höher als im Landesdurchschnitt. Dies gilt für Herne in besonderem Maße und unterstreicht das Erfordernis von Investitionen zur Bestandserhaltung und -modernisierung.

 

  • Bautätigkeit mit leicht sinkendem Trend: Die Anzahl der jährlichen Baufertigstellungen auf dem Wohnungsmarkt Ruhr hat entgegen dem Landestrend leicht abgenommen. Der Mehrfamilienhausbau gewinnt in den Jahren 2011-2016 weiter an Bedeutung. Die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen für Wohnungen steigt und bezieht sich überwiegend auf Mehrfamilienhäuser. Die Bautätigkeit in Herne ist auf vergleichsweise geringem Niveau, allerdings spielen dabei auch statistische Erfassungsdefizite eine Rolle.

 

  • Weiterhin Rückgang des öffentlich geförderten Wohnungsbestandes: Der vorhandene, flächendeckende Rückgang in diesem Marktsegment setzt sich voraussichtlich weiter fort. Die zuletzt stark gestiegene Fördertätigkeit kann die auslaufenden Belegungsbindungen quantitativ nicht ausgleichen.

 

  • Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung: Die im Dezember 2018 von IT.NRW veröffentlichte aktuelle Bevölkerungsvorausberechnung des Landes konnte im Bericht noch nicht berücksichtigt werden. Herne hat danach bis 2040 einen Bevölkerungsrückgang von 2,4% zu erwarten (natürlicher Saldo -10,6%, Wanderungssaldo +8,4%).

 

 

Regionale Nachfrageanalyse Wohnungsmarkt Ruhr 2040

 

Die Idee der Erarbeitung einer regionalen Nachfrageanalyse für den Wohnungsmarkt Ruhr geht auf das von der AG Wohnungsmarkt Ruhr 2013 vorgelegte Positionspapier „Perspektive Wohnungsmarkt Ruhr“ zurück. 2017 wurde aus Mitteln des RVR und der Kommunen / Kreise empirica Forschung und Beratung mir der Erarbeitung beauftragt.

 

Ziel der Studie ist es die räumlichen Verflechtungen und Nachfragesegmente auf dem Wohnungsmarkt Ruhr zu analysieren und Aufschlüsse über die längerfristig zu erwartenden Veränderungen der Wohnungsnachfrage bis 2040 zu beschreiben. Die Studie basiert auf statistischen Analysen, einer Literatur- und Internetrecherche, Expertengesprächen sowie den Erfahrungen und Kenntnissen des beauftragten Büros.

 

Die Studie beschreibt zunächst die heutige Wohnungsnachfrage in der Metropole Ruhr und analysiert auf dieser Grundlage die Pendler- und Wanderungsverflechtungen, die zahlreiche sich immer wieder überlagernde Teilregionen zeigen, die insgesamt nicht scharf abgrenzbar sind, sondern eher ein diffuses Bild ergeben

 

Die Analyse der Nachfragergruppen am Wohnungsmarkt Ruhr basiert auf den Kriterien Haushaltszusammensetzung, Altersstruktur und Einkommensverhältnisse. Die größte Nachfragegruppe in der Metropole Ruhr sind Ein- und Zweipersonenhaus-halte zwischen 30 und 65 Jahren. Die zweitgrößte Gruppe bilden die Älteren über 65 Jahre. Rund 20 % aller Haushalte in der Metropole Ruhr sind Familien.

 

 

 

 

 

Im Weiteren werden für den Wohnungsmarkt Ruhr sechs quantitativ fassbare Quartierstypen anhand der Baustruktur, dem Preisniveau und der Infrastrukturausstattung abgegrenzt. Schließlich werden die bis 2040 zu erwartenden qualitativen und quantitativen Veränderungstrends der Wohnungsnachfrage beschrieben und auf die gebildeten Quartierstypen bezogen. Hieraus ergibt sich die Ableitung und Beschreibung von Entwicklungspfaden, Zukunftsbildern und Maßnahmen für die verschiedenen Quartierstypen.

 

Die Nachfrageanalyse wird als wichtiger Impuls für eine Auseinandersetzung mit der Frage der künftigen Ausrichtung der Wohnungspolitik in der Metropole Ruhr gewertet, der auf regionaler wie lokaler Ebene aufgegriffen werden soll.

 

 

Der Oberbürgermeister

In Vertretung

 

 

 

 

Friedrichs

(Stadtrat)

 

        

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Anlagen:

 

- 4. Wohnungsmarktbericht Ruhr

- Nachfrageanalyse Kurzfassung

 

 

 

 

      

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 1 1 öffentlich 4_Wohnungsmarktbericht_Ruhr (3037 KB)      
Anlage 2 2 öffentlich Nachfrageanalyse_Kurzfassung (869 KB)