Cookie-Einstellungen
herne.de setzt sogenannte essentielle Cookies ein. Diese Cookies sind für das Bereitstellen der Internetseite, ihrer Funktionen wie der Suche und individuellen Einstellungsmöglichkeiten technisch notwendig und können nicht abgewählt werden.
Darüber hinaus können Sie individuell einstellen, welche Cookies Sie bei der Nutzung von externen Webdiensten auf den Seiten von herne.de zulassen möchten. Bitte beachten Sie, dass bei Aktivierung Daten, zum Beispiel Ihre IP-Adresse, an den jeweiligen Anbieter übertragen werden können.
herne.de setzt zur Verbesserung der Nutzerfreundlichkeit das Webanalysetool eTracker in einer cookie-freien Variante ein. Mit Ihrer Zustimmung zum Setzen von eTracker-Cookies können Sie helfen, die Analyse weiter zu verfeinern. Eine Möglichkeit das Tracking vollständig zu unterbinden finden Sie in unserer Datenschutzerklärung.
eTracker:
Readspeaker:
Youtube:
Google Translate:

Ratsinformationssystem

Vorlage - 2011/0073  

Betreff: Programm zur Entwicklung von Wohnbaulandflächen (WEP) - Bedarfsanalyse für neue Wohnbauflächen in Herne
Status:öffentlichVorlage-Art:öffentliche Beschlussvorlage
Verfasser:Herr Rogge, Tel. 3015
Federführend:FB 51 - Umwelt und Stadtplanung Bearbeiter/-in: Dill, Sabine
Beratungsfolge:
Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung Vorberatung
17.02.2011 
des Ausschusses für Planung und Stadtentwicklung zur Kenntnis genommen   

Finanzielle Auswirkungen
Beschlussvorschlag
Sachverhalt

Finanzielle Auswirkungen: Ausgaben/Einnahmen in €:

 

Finanzielle Auswirkungen in €

           Teilergebnisplan (konsumtiv)

Produkt

Kontengruppe

Ertrag/Aufwand (-)

Nr.:                xxx

Bez.:

Nr.:                  xxx

Bez.:

xxx

 

Teilfinanzplan (investiv)

Maßnahme

Kontengruppe

Einzahlung/Auszahlung (-)

Nr.:                xxx

Bez.:

Nr.:                  xxx

Bez.:

xxx

 

Beschlussvorschlag:

Beschlussvorschlag:

 

Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung nimmt die Bauflächenbedarfsanalyse zum Programm für die Entwicklung von Wohnbauflächen (WEP) zur Kenntnis.

 

Sachverhalt:

Sachverhalt:

 

Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung hat in seiner Sitzung am 18.01.2011 die Verwaltung beauftragt, eine langfristige Bedarfsanalyse für neue Wohnbauflächen insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser vorzulegen und dabei u.a. den Entwurf der Herner Leitlinien zur Stadtentwicklung zu berücksichtigen und Aussagen zum Gebrauchtimmobilienmarkt zu treffen.

 

1. Vorbemerkung

Die Einwohnerzahl Hernes sinkt seit Mitte der 1990er Jahre kontinuierlich. Gründe hierfür sind sowohl die natürliche Bevölkerungsentwicklung durch Sterbefallüberschüsse, als auch räumliche Bevölkerungsbewegungen durch Wanderungsverluste. So ergeben sich die Bevölkerungsverluste im Zeitraum 1998-2008 zu ca. 70% (-7.557 EW) aus Sterbefallüberschüssen und zu ca. 30% (-3.198 EW) aus Wanderungsverlusten. Eine Betrachtung sowohl der Wanderungsziele, als auch der Altersstruktur der Abwandernden legt nahe, dass nur ein eher geringer Teil der Abwanderungen durch den Umzug in ein Eigenheim im räumlichen Nahbereich bedingt ist. Dies wurde in der Vergangenheit auch durch Untersuchungen zu den Wanderungsmotiven gestützt[1].

Eine aktive Baulandpolitik und bedarfsgerechte Wohnbaulandbereitstellung, auf die das Programm zur Entwicklung von Wohnbauflächen (WEP) zielt, kann dazu beitragen, die durch Wohneigentumsbildung im Nahbereich bedingten Wanderungsverluste zu reduzieren. Die Generierung von Wanderungsgewinnen oder gar eine Stabilisierung der Einwohnerzahlen ist dadurch hingegen nicht zu erreichen.

Die Flächenkulisse des WEP bewegt sich (mit einer kleinteiligen, quantitativ nicht ins Gewicht fallenden) Ausnahme innerhalb der im Regionalen Flächennutzungsplan (RFNP) dargestellten Bauflächen. Der Bedarf wurde im Planverfahren begründet und mit Genehmigung des Plans auch durch die Landesplanungsbehörde anerkannt. Die im WEP enthaltenen Flächen bestehen überwiegend aus Innenentwicklungspotenzialen mit teilweise schon bestehenden Baurechten. Das WEP entspricht somit auch dem im Leitrahmen der Stadtentwicklung formulierten Ziel einer auf Bestandsflächen und Brachen konzentrierten Wohnbaulandentwicklung.

 

2. Bedarfsanalyse für Wohnbauflächen

Bedarfsprognosen für Wohnbauflächen basieren auf zahlreichen Variablen und Annahmen. Das Ergebnis wird durch eine geringfügige Verschiebung einzelner Variablen erheblich beeinflusst. Dies gilt umso mehr, je länger der Betrachtungszeitraum ist. Entsprechend haben sich quantitative Flächenbedarfsprognosen in der Vergangenheit häufig als unzutreffend erwiesen. Insofern ist die folgende Bedarfsbetrachtung lediglich als Plausibilitätsprüfung für die Flächenkulisse des WEP und Verdeutlichung der die Nachfrage beeinflussenden Bedarfskomponenten zu verstehen. Im Sinne üblicher Planungshorizonte wird das Prognosejahr 2025 betrachtet. Es kann davon ausgegangen werden, dass sich aus einer längerfristigen Betrachtung eher geringere rechnerische Bedarfe ergeben würden, da die Bevölkerungsrückgänge anhalten, bei den sinkenden Haushaltsgrößen und der wachsenden Pro-Kopf-Wohnfläche aber Sättigungstendenzen erwartet werden.

 

2.1. Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung

a)      Bevölkerungsentwicklung[2]

2009:               165.632[3]
2025:              152.400

b)      Haushaltsgröße

Die einschlägige Quelle[4] bedient sich für das Basisjahr 2008 dem Mikrozensus, für die Prognosejahre werden die Haushaltsgrößen per Modellrechnung generiert. Für Herne ergibt sich eine nicht plausible Zunahme der Haushaltsgrößen 2008-2010. Der aus dem Mikrozensus ermittelte Wert für 2008 ist daher zu korrigieren, zumal die Abweichung vom Ergebnis des lokalen Haushaltsgenerierungsverfahrens (2,05) ebenfalls in der Größenordnung unplausibel erscheint.

Nach IT.NRW:

2008:              1,88
2010:              1,97
2025:              1,87

Korrigiert

2009:              1,98
2010:              1,97
2025:              1,87

c)      Haushaltsentwicklung

Die Verschneidung von Bevölkerungszahl und Haushaltsgrößen ergibt folgende Haushaltszahlen:

2009:              83.653
2025:              81.497                            -2.156

 

2.2.  Weitere Bedarfskomponenten

Die folgende Betrachtung orientiert sich an der in NRW einschlägigen, vom Institut- für Landes- und Stadtentwicklungsforschung entwickelten Methodik zur Ermittlung des Wohnbauflächenbedarfs[5].

a)      Nachholbedarf

Der Nachholbedarf bezeichnet die Differenz zwischen den wohnungsnachfragenden Haushalten und den verfügbaren Wohnungen im Basisjahr. In der Methode des ILS ergibt sich für Herne hieraus ein Bedarf von 2.306 Wohneinheiten. Diese Zahl ist allerdings zu einem nicht unerheblichen Teil Resultat mangelnder Datenqualität: hier kommen die mutmaßlich überhöhte amtliche Einwohnerzahl und die mutmaßlich zu niedrig angesetzte Haushaltsgröße zum tragen. Zudem werden in der ILS-Methode vorhandene Wohnungsleerstände nicht berücksichtigt.

In Herne betrug der Wohnungsleerstand gemäß Erfassung nach Stromzählermethode 2009 3,9 % bzw. 3.325 Wohnungen. Auch wenn hinsichtlich der Zahlen und der Erfassungsmethode noch Überprüfungsbedarf besteht, kann überschlägig davon ausgegangen werden, dass  es sich zumindest zur Hälfte um strukturelle Leerstände bzw. bestehende Wohnungsüberhänge handelt. Die Wohnungsleerstände werden darum zur Hälfte auf den ermittelten Nachholbedarf angerechnet.

Nachholbedarf: 2.306 – (0,5*3.325) = 644 WE

b)      Ersatzbedarf

Das ILS geht von einem Ersatzbedarf (für Umnutzung und insbesondere Abriss von Wohnungen) von 0,4% des Wohnungsbestandes pro Jahr aus. Das entspricht bezogen auf den gegenwärtigen Wohnungsbestand in Herne (84.940 gemäß lokaler Statistik) 340 WE p.a. (nach älterer Version der Methode 0,2% = 170 WE p.a.) Nur ein Teil der Ersatzbedarfe ist auf den Bestandsgrundstücken zu realisieren, da Ersatzinvestitionen in aller Regel mit einer Entdichtung verbunden sind. In der Regel kann davon ausgegangen werden, dass das Segment des Geschosswohnungsneubaus ganz überwiegend als Ersatzinvestition auf Bestandsflächen stattfindet und somit dem nicht flächenrelevanten Anteil der Ersatzinvestitionen zuzuordnen ist, während die flächenrelevanten Ersatzinvestitionen überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern bestehen.

Es werden 50% des Ersatzbedarfs als flächenrelevanter Bedarf berücksichtigt:

Ersatzbedarf 2025:              340*16 = 5.440 WE              davon flächenrelevant:              2.720 WE

c)      Verbleibender Auflockerungsbedarf

Gemeint ist die Nachfrage nach zusätzlichen Wohnungen durch die steigende Pro-Kopf-Wohnfläche. Diese Bedarfskomponente ist methodisch fragwürdig, da unterstellt wird, dass mehr Wohnungen benötigt werden, wenn größere Wohnungen nachgefragt werden. Eine Ermittlung des verbleibenden Auflockerungsbedarfs über die aktualisierte Methodik des ILS ergibt für Herne trotz der relativ geringen Pro-Kopf-Wohnfläche (37,8 m2 ggü. 40,0 m2 im Landesschnitt 2008) einen verbleibenden Auflockerungsbedarf von 0.

d)      Ergebnis rechnerischer Bedarf 2025

 

Neubedarf durch Haushaltsentwicklung

-2.156

+

Nachholbedarf

644

+

Ersatzbedarf

5.440

+

Verbleibender Auflockerungsbedarf

0

=

Rechnerischer Gesamtbedarf an neu gebauten Wohnungen

3.928

 

entspricht Baufertigstellungen pro Jahr

246

-

Bautätigkeit auf Bestandsflächen im Rahmen von Ersatzinvestitionen / Umbau

2.720

=

Flächenrelevanter Wohneinheitenbedarf

1.208

 

2.3. Plausibilitätsprüfung

2.3.1. Baufertigstellungsstatistik

Im Zeitraum 2000-2009 wurden in Herne gemäß Landesdatenbank NRW 2.099 Wohnungen fertig gestellt (inkl. Ersatzinvestitionen). Das entspricht im Schnitt 210 Wohnungen pro Jahr. Nach deutlich geringeren Zahlen im Zeitraum 2006-2009 (mit dem Tiefpunkt 2008 bei nur 62 Wohnungen) ist aktuell eine Erholung erkennbar, so dass die in der Bedarfsbetrachtung ermittelten Durchschnittswerte von 246 WE / Jahr als Trendfortschreibung in einem plausiblen Bereich liegen. Für eine Erholung der Bautätigkeit und eine intakte Nachfrage nach Baugrundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser sprechen auch die entsprechenden Nachfragen bei verschiedenen städtischen Dienststellen.

2.3.2. Bestehende Gutachten

Das Pestel-Institut Hannover hat im Auftrag des nordrhein-westfälischen Bauministeriums im Jahre 2006 eine Untersuchung zu Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot in NRW vorgelegt. Die auf Herne bezogenen Kernaussagen dieser Untersuchung werden auch im Entwurf der Leitlinien der Stadtentwicklung wiedergegeben. Die Untersuchung ermittelt für Herne eine Gesamtnachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern von 5.038 Wohneinheiten, von denen 1.012 WE dem Neubau zugeordnet werden. Insgesamt wird mit der Entstehung eines Wohnungsüberhangs von 2.239 WE gerechnet. Inzwischen ist das Empirica-Institut durch das Land mit einer Aktualisierung bzw. Fortschreibung dieser Untersuchung beauftragt worden. Eine Vorstellung von Ergebnissen wird noch für Februar 2011 erwartet.

Das INWIS-Institut Bochum hat im Auftrag der Herner Wohnungsunternehmen 2007 die Fortschreibung einer Wohnungsmarktprognose für Herne vorgelegt. Die Studie kommt zu dem Ergebnis, dass bis 2020 ein Angebotsüberhang von mindestens 3.759 WE entsteht.

Die erheblichen Unterschiede der Ergebnisse unterstreichen die These von der stark zu relativierenden Aussagekraft quantitativer Wohnungsmarkt- und Wohnbauflächenbedarfsprognosen. Festzuhalten bleibt aber, dass der ermittelte Wohnbauflächenbedarf in etwa im Bereich des vom Pestel-Institut ermittelten vermarktbaren Bedarfs neu gebauter Ein- und Zweifamilienhäuser (1.012 WE bis 2025) liegt, was die Plausibilität des ermittelten Wertes stützt.

 

3. Gebrauchtimmobilienmarkt

Im Entwurf der Leitlinien der Stadtentwicklung wird auf Basis der Pestel-Untersuchung ausgeführt, dass das Angebot an Gebrauchtimmobilien im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser zunehmen wird, „da im betrachteten Zeitraum die in hohem Grade mit Wohneigentum versorgten Geburtsjahrgänge ab 1940 in die Phase der Haushaltsauflösung eintreten (Sterbefälle, Umzüge in Alteneinrichtungen oder altengerechte Wohnungen).“ Das Pestel-Gutachten ermittelt für Herne im Betrachtungszeitraum ein Angebot von ca. 5.400 WE, dem eine Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern von ca. 5.000 WE gegenüberstehe, die zu 20% aber ausschließlich auf den Neubau ziele. Entsprechend entstehe ein Überhang von ca. 1.400 WE in Ein- und Zweifamilienhäusern, der zu den gegenwärtigen Marktpreisen nicht mehr marktgängig sei. In der Konsequenz ist für Gebrauchtimmobilien im Segment der Ein- und Zweifamilienhäusern längerfristig mit einem eher sinkenden Preisniveau zu rechnen. Eine Auswertung der Grundstücksmarktberichte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Herne zeigt für die vergangenen Jahre eine relativ konstante Zahl an Verkaufsfällen für Ein- und Zweifamilienhäuser. Deutliche Veränderungen des Preisniveaus sind im längerfristigen Trend ebenfalls noch nicht erkennbar.

Insgesamt wird Herne von Angebotsüberhängen im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser mutmaßlich aber weit weniger betroffen sein, als weite Bereiche des Ballungsrands und des ländlichen Raums[6]. Dies resultiert aus zwei Faktoren: 1. sind der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser am Wohnungsbestand und die Wohneigentumsquote in Herne vergleichsweise gering und 2. wird die Alterungsdynamik Hernes in den kommenden Jahrzehnten geringer ausgeprägt sein als in großen Teilen von Ballungsrand und ländlichem Raum.

Angebotsüberhänge und Rückbauerfordernisse erheblichen Umfangs werden sich hingegen im Geschosswohnungsbau manifestieren. Hier sind große Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft bzw. auch für die Stadterneuerung bzw. den Stadtumbau absehbar. Räumliche Schwerpunkte von Wohnungsleerständen sind bislang nicht deutlich erkennbar und auch instrumentelle Handlungsmöglichkeiten der Stadt (etwa analog zu den im Stadtumbau Ost angewandten Rückbauprämien) sind kaum vorhanden.

Es ist klarzustellen, dass die Wohnbauflächen des WEP ganz überwiegend auf Ein- und Zweifamilienhäuser im Wohnungsneubau und damit auf ein Segment des Wohnungsmarkts zielen, das durch Bestandsimmobilien im Geschosswohnungsbau nicht abzudecken ist. Eine zu starke Verknappung von Wohnbauland führt nicht zur Vermeidung von Leerständen im Geschosswohnungsbau, sondern zur Realisierung von Bauwünschen in Nachbarkommunen und damit zu Wanderungsverlusten.

 

4. Fazit

Der Entwurf des Wohnbauflächenentwicklungsprogramms (WEP) identifiziert insgesamt 41,07 ha Wohnbauflächenpotenziale mit ca. 795 WE (19,4 WE / ha). Die Potenziale gliedern sich in:

Prioritätsstufe I:               270 WE
Prioritätsstufe II:              180 WE (Stufen I-II:               450 WE)
Prioritätsstufe III:              345 WE (Stufen I-III:              795 WE)

Im Entwurf der Leitlinien der Stadtentwicklung und in der Begründung des RFNP ist noch von einem Bauflächenpotenzial für 1.700 WE ausgegangen worden. Die Differenz zum WEP ergibt sich aus drei Faktoren:

1.       sind im WEP einige Flächen, für die eine Wohnbebauung nicht mehr Planungsziel ist oder nicht mehr als realisierbar erscheint entfallen (insbes. Wohnbauflächenanteile gemäß Stadtumbaukonzeption Herne Zentrum-Nord und Schweinemarkt)

2.       sind im WEP die auf den jeweiligen Flächen realisierbaren Wohneinheiten konkreter ermittelt worden, wodurch sich z.T. deutliche Korrekturen ergeben haben

3.       sind im WEP kleinteilige Baulücken für einzelne Wohneinheiten nicht betrachtet worden. Eine aktualisierte Ermittlung wird hier im Rahmen des Flächeninformationssystems Ruhr (ruhrFIS) gegenwärtig vorgenommen. Näherungsweise werden die kleinteiligen Baulücken als Aufschlag von einem Drittel zu den im WEP ermittelten Potenzialen angesetzt, so dass von einem Gesamtpotenzial von ca. 1.060 WE ausgegangen wird.

Das Potenzial an Wohnbauflächen entspricht damit in etwa dem ermittelten längerfristigen Bedarf.

Es ist dabei davon auszugehen, dass nicht alle Potenziale in vollem Umfang realisierbar sein werden. Die planerische Flexibilität erfordert es daher, das WEP fortzuschreiben. Dabei können Flächen sowohl verworfen, als auch neu eingespeist werden. Gleichzeitig ist die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt kontinuierlich zu beobachten, um die kommunale Wohnungs- und Wohnbaulandpolitik ggf. anpassen zu können.

 

Der Oberbürgermeister

In Vertretung

 

 

 

 

 

(Terhoeven)

Stadtrat    


[1] Vgl.: Blotevogel / Jeschke (2003): „Stadt-Umland-Wanderungen im Ruhrgebiet.“ Duisburg.

[2] Datenquelle: IT.NRW (2009): „Vorausberechnung der Bevölkerung in den kreisfreien Städten und Kreisen Nordrhein-Westfalens“. Düsseldorf.

[3] Abweichungen zwischen der hier verwandten Landesstatistik und der lokalen Herner Bevölkerungsstatistik (nach der Ende 2009 nur noch ca. 160.000 Menschen in der Stadt lebten) fallen nicht ins Gewicht, da sich nur die relative Entwicklung auf den durch die Haushaltsentwicklung bedingten Wohnungsbedarf auswirkt.

[4] IT.NRW (2009): „Auswirkungen des demografischen Wandels – Modellrechnungen zur Entwicklung der Privathaushalte und Erwerbspersonen“. Düsseldorf.

[5] ILS (Hg.) (2005): „Demographischer Wandel und längerfristiger Wohnsiedlungsflächenbedarf in den Gemeinden und Kreisen Nordrhein-Westfalens.“ Dortmund.

[6] Vgl. z.B. ILS (Hg.) (2010): „Trends 2/10. Demographischer Wandel, Siedlungsentwicklung und kommunale Finanzen.“ Dortmund.