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Vorlage - 2012/0321  

Betreff: Erarbeitung eines Handlungskonzeptes Wohnen für die Stadt Herne
Status:öffentlichVorlage-Art:öffentliche Beschlussvorlage
Verfasser:Herr Rogge, 3015
Federführend:FB 51 - Umwelt und Stadtplanung Bearbeiter/-in: Dill, Sabine
Beratungsfolge:
Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung Entscheidung
24.05.2012 
des Ausschusses für Planung und Stadtentwicklung beschlossen   

Finanzielle Auswirkungen
Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Anlage/n

Finanzielle Auswirkungen: Ausgaben/Einnahmen in €:

 

Finanzielle Auswirkungen in €

           Teilergebnisplan (konsumtiv)

Produkt

Kontengruppe

Ertrag/Aufwand (-)

Nr.:               xxx

Bez.:

Nr.:               xxx

Bez.:

xxx

 

Teilfinanzplan (investiv)

Maßnahme

Kontengruppe

Einzahlung/Auszahlung (-)

Nr.:               xxx

Bez.:

Nr.:               xxx

Bez.:

xxx

 

Beschlussvorschlag:

Beschlussvorschlag:

 

Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung fordert die Verwaltung auf, ein Handlungskonzept Wohnen für die Stadt Herne zu erarbeiten.

Die lokale Wohnungswirtschaft ist in den Bearbeitungsprozess einzubeziehen.

Für die Bearbeitung können im Rahmen des Haushalts und unter Wahrung der entsprechenden Vergaberegelungen Leistungen  an Dritte vergeben werden.

 

Sachverhalt:

Sachverhalt:

 

Kommunale Handlungskonzepte Wohnen in NRW

Die Absicht zur Entwicklung kommunaler Handlungskonzepte zum Wohnen ist bereits 2006 in der wohnungspolitischen Erklärung der Städteregion Ruhr im Rahmen des Masterplans Ruhr formuliert worden. Die Kenntnisnahme durch den Rat der Stadt Herne erfolgte am 04.04.2006.

2007 wurden durch das Land die Städte erstmals angehalten, sich mit ihrer spezifischen Wohnungsmarktlage auseinanderzusetzen und wohnungspolitische Konzepte zu entwickeln.

Für bestimmte Förderangebote und Gebietskulissen sind wohnungspolitische Handlungskonzepte inzwischen Fördervoraussetzung gemäß Wohnraumförderungsprogramm (WoFP) des Landes NRW. Auf Basis eines Handlungskonzeptes Wohnen haben die Kommunen zudem die Möglichkeit, in Abstimmung mit dem Fördermittelgeber von den Förderrichtlinien des WoFP abzuweichen.

Die Kommunen sind gemäß WoFP 2012 „aufgefordert, kommunalpolitisch abgestimmte örtliche Handlungskonzepte ‚Wohnen’ unter Beteiligung der Wohnungswirtschaft und anderer Wohnungsmarktakteure zu entwickeln.“ Im Sommer 2009 hatten nach einer Umfrage des Bauministeriums bereits 25% der Kommunen ein kommunales Handlungskonzept Wohnen erarbeitet, weitere 19% wollten eine Erarbeitung in Angriff nehmen.

Das Bauministerium NRW hat 2007 eine „Entscheidungshilfe kommunale Handlungskonzepte ‚Wohnen’“ und 2010 eine Dokumentation von Ideen und Beispielen zu kommunalen Handlungskonzepten für das Wohnen vorgelegt. In diesen Veröffentlichungen wird betont, dass jede Kommune ihren eigenen Weg bei der Konzepterstellung gehen sollte. Die spezifischen Herausforderungen des lokalen Wohnungsmarkts und die konzeptionelle und akteursbezogene Ausgangslage sind in den thematischen Schwerpunktsetzungen und in der Prozessgestaltung zu berücksichtigen.

Zusammenfassend werden kommunale Handlungskonzepte Wohnen charakterisiert als Entwicklungskonzepte, die auf der Grundlage einer Analyse des Wohnungsangebots und der zu erwartenden zukünftigen Wohnungsnachfrage im Diskurs mit den wohnungswirtschaftlichen Akteuren Handlungsoptionen in verschiedenen Feldern (z.B. Investitionen in Neubau bzw. Erneuerung, Vermietungsstrategien, Baulandpolitik, Rückbau von Wohnraum) für die zukünftige Wohnungsmarktentwicklung beschreiben.

 

Der Herner Wohnungsmarkt

Der Herner Wohnungsmarkt insgesamt ist charakterisiert durch

        einen geringen Anteil von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern am Wohnungsbestand (20,0% 2010 gegenüber 23,4 % im Schnitt der kreisfreien Städte des Ruhrgebiets, 30,1% im Ruhrgebiet insgesamt und 43,2% im Landesdurchschnitt[1])

        eine entsprechend geringe Wohneigentumsquote und mithin eine hohe Bedeutung des Geschosswohnungsbaus und von Mietwohnungen. Entsprechend sind die Wohnungen im Durchschnitt vergleichsweise klein (72,4 m2 2009 gegenüber 85,1 m2 im Landesdurchschnitt[2]).

        eine überwiegend kleinteilige Eigentümerstruktur auch im Geschosswohnungsbestand. Nur ca. 20% der Bestände befinden sich im Eigentum der Wohnungsunternehmen.

        einen relativ alten Gebäude- bzw. Wohnungsbestand mit einem überdurchschnittlichen Anteil von Wohnungen in vor 1948 erbauten Gebäuden.

        einen sinkenden Anteil öffentlich geförderter Wohnungen am Wohnungsbestand: der Anteil ist in den letzten Jahren deutlich gesunken (von 18,6% 2000 auf 8,3% 2010) und ist damit auch im regionalen Vergleich inzwischen eher gering (8,9% im Schnitt der elf kreisfreien Städte des Ruhrgebiets, 8,7% im Ruhrgebiet insgesamt und 7,9% im Landesdurchschnitt 2010)[3].

        eine entspannte Marktlage mit vergleichsweise geringem Niveau der Bodenpreise und relativ geringem Mietniveau. Die Mietrichtwerte nach Mietspiegel betragen je nach Baualter und Wohnungsgröße 4,30 bis 6,25 €/m2. Das geringe Mietniveau gewährleistet einerseits einen guten Marktzugang auch für einkommenschwächere Bevölkerungsgruppen, limitiert aber andererseits die Investitionsspielräume und die Investitionsbereitschaft der Eigentümer in die Sanierung und Modernisierung der Bestände.

 

Wohnungspolitische Herausforderungen in Herne

Herne ist – durch Wanderungsgewinne zu Beginn der 1990er Jahre für wenige Jahre unterbrochen – seit den 1960er Jahren mit kontinuierlichen Bevölkerungsverlusten konfrontiert. Dabei spielen Sterbefallüberschüsse gegenüber Wanderungsverlusten die größere Rolle (70% der Bevölkerungsverluste im Zeitraum 1998-2008 resultiert aus der natürlichen Bevölkerungsentwicklung). Die Bevölkerungsverluste werden sich nach den Vorausberechnungen des Landes trotz weiterhin sinkender Haushaltsgrößen zunehmend auch in sinkenden Haushaltszahlen und mithin einer sinkenden Wohnungsnachfrage niederschlagen, Bis 2030 wird die Zahl der Haushalte in Herne gegenüber 2010 um ca. 5.200 (bzw. ca. 6,2%) sinken.[4]

Aus der sinkenden Wohnungsnachfrage wird ein zunehmender struktureller Wohnungsleerstand resultieren, der sich voraussichtlich ganz überwiegend im Geschosswohnungsbau manifestieren wird. 2009 betrug der längerfristige Wohnungsleerstand gemäß Erfassung nach Stromzählermethode gesamtstädtisch 3,9%. Klare räumliche Schwerpunkte waren hierbei noch nicht erkennbar. Zunehmende Leerstandsquoten können allerdings zu einer Konzentration der Problematik in bestimmten Quartieren führen. Zudem wird die Problematik verwahrloster Immobilien weiter zunehmen.

Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Baugrundstücken und Angeboten zur Wohneigentumsbildung nach wie vor intakt. Die Stadt hat darauf mit dem Programm zur Entwicklung von Wohnbauflächen (WEP) reagiert.

Vor diesem Hintergrund sind als wesentliche Herausforderungen für den Herner Wohnungsmarkt bzw. für den Wohnstandort Herne, auf die ein Handlungskonzept Wohnen strategische Antworten finden sollte, zu nennen:

        Rückbau von Angebotsüberhängen, Entdichtung im Rahmen von Ersatzinvestitionen und Umgang mit Schrottimmobilien,

        Vermeidung einer zunehmenden sozialräumlichen bzw. stadtteilbezogenen Polarisierung des Wohnungsmarktes,

        Schaffung und Vermarktung attraktiver Angebote zur Wohneigentumsbildung,

        energetische Sanierung des Wohnungsbestandes und Anpassung an den Klimawandel bei gleichzeitiger Wahrung des baukulturellen Erbes,

        Anpassung des Wohnungsbestandes an den demographischen Wandel – Barrierefreiheit, betreutes Wohnen, Mehrgenerationenwohnen etc.,

        Sicherung des Marktzugangs für benachteiligte Bevölkerungsgruppen unter Berücksichtigung der städtisch zu tragenden Unterbringungskosten,

        Umgang mit Veränderungen in der Eigentümerstruktur von Wohnungsunternehmen bzw. der Privatisierung von Beständen,

        Verbesserung der Positionierung Hernes als Wohnstandort in der Region.

 

Erarbeitung eines Handlungskonzepts Wohnen für Herne

Die Erarbeitung eines Handlungskonzeptes Wohnen für Herne soll verschiedene Bausteine umfassen:

        die Erarbeitung einer kommunalen Wohnungsmarktanalyse und -prognose als – von allen relevanten Akteuren diskutierte und akzeptierte – analytische Grundlage (Hierbei st zu berücksichtigen, dass wichtige Datengrundlagen zu Bevölkerung, Haushalten, Gebäuden und Wohnungen durch den Zensus 2011 neu erhoben wurden. Die Ergebnisse sollen in die Erarbeitung einfließen, werden aber nicht vor Ende 2012 vorliegen.)

        die Erarbeitung von Eckpunkten einer integrierten Wohnungspolitik

        die Formulierung eines nach Handlungsfeldern gegliederten Handlungsprogramms mit möglichst konkreten Maßnahmen,

        die Erarbeitung und Implementierung eines kommunalen Wohnungsmarktbeobachtungssystems, einer Erfolgskontrolle des Handlungsprogramms und der Verstetigung eines wohnungspolitischen Dialogs

Das Themenspektrum betrifft die Zuständigkeiten verschiedener Dienststellen der Stadt Herne, die in der Erarbeitung des Handlungskonzeptes Wohnen im Rahmen einer verwaltungsinternen Projektgruppe zusammenwirken sollen. Dies sind die Fachbereiche 22 (Stadtentwicklung), 41 (Soziales – Abteilung Wohnungswesen) und 51 (Stadtplanung und Bauordnung) Zu bestimmten Fragestellungen kann auch die Hinzuziehung weiterer Fachbereiche erforderlich sein.

In die Erarbeitung ist aber auch die lokale Wohnungswirtschaft eng einzubinden. Hierbei kann auf den bestehenden, vom Stadtmarketing Herne moderierten Arbeitskreis Wohnen aufgebaut werden.

Themenbezogen wird auch eine Einbeziehung weiterer Akteure der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (Haus- und Grundeigentümer, Mieterverein, Kreditwirtschaft, Bauwirtschaft etc.) angestrebt.

Im Rahmen mindestens einer Diskussions- bzw. Forumsveranstaltung soll darüber hinaus eine Einbindung der Öffentlichkeit erfolgen.

Eine Beschlussfassung des Handlungskonzeptes Wohnen durch den Rat der Stadt Herne wird angestrebt, die regelmäßige Berichterstattung über den Projektfortschritt im Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung ist vorgesehen.

Für den Erarbeitungsprozess des Handlungskonzeptes Wohnen wird eine Dauer von ca. zwei Jahren angesetzt. Eine Erarbeitung in Eigenleistung der Verwaltung mit vorhandenen personellen Ressourcen ist grundsätzlich möglich, die Vergabe von Leistungen an Dritte im Rahmen der Wohnungsmarktanalyse und Prozessmoderation wird jedoch geprüft, um eine zügige und fachlich fundierte Bearbeitung zu gewährleisten.

Die bestehende regionale Kooperation „Wohnungsmarkt Ruhr“ der Kreise und kreisfreien Städte des Ruhrgebiets unter Beteiligung der kommunalen Wohnungsunternehmen („WIR – Wohnen im Revier“) und der NRW-Bank (siehe jüngst vorgelegter zweiter regionaler Wohnungsmarktbericht) soll weiterentwickelt werden, um neben der regelmäßigen Wohnungsmarktberichterstattung zukünftig auch regionale Leitlinien und Ziele im Sinne einer „Perspektive Wohnungsmarkt Ruhr“ vorzulegen. Die Erarbeitung eines Handlungskonzeptes Wohnen für Herne kann und soll auch Impulse aus diesem regionalen Prozess aufgreifen.

 

Der Oberbürgermeister

In Vertretung

 

 

(Friedrichs)

Stadtrat    


[1] Vgl.: AG Wohnungsmarkt Ruhr (Hg.) (2012): „Wohnungsmarkt Ruhr. Zweiter regionaler Wohnungsmarktbericht.“ Dortmund.

[2] Vgl.: IT.NRW: Landesdatenbank NRW

[3] Vgl.: AG Wohnungsmarkt Ruhr (Hg.) (2012): „Wohnungsmarkt Ruhr. Zweiter regionaler Wohnungsmarktbericht.“ Dortmund.

[4] Vgl. IT.NRW (2009): „Auswirkungen des demografischen Wandels – Modellrechnungen zur Entwicklung der Privathaushalte und Erwerbspersonen“. Düsseldorf.