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Vorlage - 2013/0258  

Betreff: Kataster für verwahrloste Immobilien - Sachstand
Status:öffentlichVorlage-Art:Berichtsvorlage
Verfasser:1. Herr Weichmann-Jaeger
2. Herr Rolf Chrzan
Federführend:FB 51 - Umwelt und Stadtplanung Beteiligt:FB 22 - Immobilien und Wahlen
Bearbeiter/-in: Fortnagel, Bettina   
Beratungsfolge:
Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung Vorberatung
30.04.2013 
des Ausschusses für Planung und Stadtentwicklung zur Kenntnis genommen   

Sachverhalt
Anlage/n

Sachverhalt:

 

1. Sachstand

Aufgrund eines Beschlusses des Ausschusses für Planung und Stadtentwicklung aus dem Jahre 2010 (Vorlage Nr. 2010/0465) wurde durch den Fachbereich Stadtplanung und Bauordnung ein Kataster für verwahrloste Immobilien (sog. „Schrottimmobilien“) entwickelt. Erste Ergebnisse wurden im Frühjahr 2011 (Vorlage Nr. 2011/0239) in nicht öffentlicher Sitzung vorgestellt und diskutiert.

 

Neben Erläuterungen zum Aufbau des Katasters und einzelner Beispiele verwahrloster Immobilien in Herne wurden insbesondere die instrumentellen und finanziellen Interventionsmöglichkeiten betrachtet.

 

Dieser Sachstand soll im Folgenden in kurzer Form in Erinnerung gerufen werden.

1.1. Kataster für verwahrloste Immobilien

 

Da keine Legaldefinition für verwahrloste Immobilien respektive „Schrottimmobilien“ existiert, wurden auffällige, d.h. augenscheinlich leerstehende und/oder sich in einem schlechten baulichen Zustand befindliche Gebäude ermittelt und unter nachfolgend aufgeführten Aspekten in eine Datenbank aufgenommen.

 

-          Art der (ehemaligen) Nutzung

-          Art des Baukörpers (freistehend, Block u.ä.)

-          genutzt / Teilnutzung / Leerstand

-          baulicher Zustand

-          Bauordnungsrechtliches Eingreifen ja/nein

-          Grund für Verwahrlosung (soweit bekannt)

-          Eigentumsverhältnisse (soweit bekannt)

-          städtebauliche Lage

-          städtebauliche Bedeutung / Dringlichkeit des Handelns aus öffentlicher Sicht

-          Planungsrecht

-          weitere Anmerkungen zur Situation

 

Um zu einer ersten Bewertung der Eingriffsnotwendigkeit bezüglich einzelner Immobilien zu gelangen erfolgte eine Typisierung nach den Kriterien „ordnungsrechtlicher Sicherungsbedarf“ und „städtebauliche Relevanz“.

In Typ 1 sind die Gebäude erfasst, deren Erscheinungsbild auf eine Verwahrlosung schließen lässt, jedoch nicht für das Stadtbild schädlich oder bauordnungsrechtlich auffällig sind.

 

Gebäude des Typs 2 sind von ihrem Zustand so beschaffen, dass ein bauordnungsrechtliches Einschreiten zur Gefahrenabwehr notwendig ist, jedoch keine städtebauliche Relevanz erkennbar ist.

 

In Typ 3 sind die Gebäude erfasst, die kein bauordnungsrechtliches Einschreiten erfordern, aber aufgrund ihrer Lage im Stadtgebiet negative Auswirkungen auf ihr Umfeld oder ihren Stadtbezirk haben.

 

Der Typ 4 beinhaltet alle Gebäude für die in stadtbildprägender Lage ein bauordnungsrechtliches Einschreiten erforderlich ist. Diese Gebäude bedürfen der besonderen Aufmerksamkeit, da sie meistens auch die schwierigsten Fälle sind und die größten Auswirkungen auf ihr Umfeld und das Stadtbild haben. Die Bearbeitung dieser Fälle sollte Priorität haben.

 

Aktuell (Stand: 03/2013) können die derzeit 58 aufgenommenen Objekte des Katasters  wie folgt zugeordnet werden:

 

o        19 Typ 1

o        13 Typ 2

o        14 Typ 3

o        12 Typ 4

 

Auch wenn eine offensichtliche massive Kumulierung – schon aufgrund der geringen Grundgesamtheit von 58 Objekten – nicht ersichtlich ist, kann Folgendes festgestellt werden.

 

Die verwahrlosten Immobilien liegen hauptsächlich an Hauptverkehrsstraßen. In einigen Fällen ist die Nähe zu Autobahnen sowie Eisenbahntrassen ersichtlich. Mit dem oben genannten Vorbehalt der geringen Anzahl können als räumliche Schwerpunkte der Ortskern Sodingen, das Zentrum Herne Nord, der Innenstadtbereich von Wanne und der Bereich der Hauptstraße in Wanne Süd südlich der Eisenbahnunterführung bezeichnet werden.

 

Hinsichtlich der Eigentümerstruktur handelt es sich um:

 

o        37 Einzeleigentümer

o        8 Gemeinschaftseigentümer

o        12 gewerbliche Eigentümer und

o        1 unbekannten Eigentümer

 

1.2 Instrumente

 

Grundsätzlich stehen nachfolgende Instrumente zur Intervention bei verwahrlosten Immobilien zu Verfügung:

 

-          Eingriffsbefugnisse nach allgemeinem Ordnungsrecht und Polizeirecht

-          Bauordnungsrechtliche Eingriffsbefugnisse

o        Anordnung von Sicherungsmaßnahmen

o        Anordnung von Instandsetzungsmaßnahmen

o        Anordnung weiterer Ordnungsmaßnahmen

o        Anordnung von nachträglichen Anforderungen

-          Vollstreckung von hoheitlichen Eingriffen

-          Bauplanungsrecht

o        Städtebauliche Gebote gem. §§ 175 ff BauGB

o        Enteignung gem. § 85 BauGB

o        Vorkaufsrecht gem, §§ 24 u. 25 BauGB

o        Erhaltungssatzung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB

o        Städtebauliche Sanierungsmaßnahme gem. §§ 136 ff. BauGB

o        Stadtumbaumaßnahmen gem. §§ 171a ff. BauGB

-          Denkmalrechtliche Eingriffsbefugnisse

-          Wohnungsaufsichtsrechtliche Eingriffsbefugnisse

 

Die Anwendung der Instrumente ist fallabhängig und insbesondere bei den zur Verfügung stehenden städtebaulichen Instrumenten mit erheblichen Kosten für die öffentliche Hand verbunden.

 

1.3 Fazit

 

Damit ergeben sich nachstehende Schlussfolgerungen für die Praxis:

 

-          Nicht jede als auffällig erfasste Immobilie ist eine „Schrottimmobilie“; leerstehende, temporär nicht angemessen genutzte Liegenschaften werden vielfach - zum Teil auch nach Jahren - über den Markt einer Wiedernutzung zugeführt.

 

-          Ein Teil der Liegenschaften birgt durch ausgeprägte Verwahrlosungszustände (offene Türen und Fenster, lose Bauteile etc.) ein erhöhtes Gefahrenpotential, so dass bauordnungsrechtliche Sicherungsmaßnahmen erforderlich sind. Städtebauliche Belange sind damit aber noch nicht automatisch berührt.

 

-              Die eigentlich prekären Fälle umfassen diejenigen stark verwahrlosten Liegenschaften, die sich in städtebaulich bedeutsamer Lage befinden und/oder durch das Ausmaß der Verwahrlosung ihre Umgebung nachhaltig negativ prägen und somit die städtebauliche Erneuerung und Entwicklung des Umfeldes behindern können. Öffentliches Handeln ist also insbesondere gefordert zur Beseitigung von Gefahrensituationen und zur Beseitigung von städtebaulichen Missständen.

 

-          Die instrumentellen Eingriffsmöglichkeiten sind begrenzt und auf den spezifischen Fall abzustellen.

 

-    Wesentlich sind die in der Regel zu erwartenden Kosten für die Kommune selbst, die zum Einen aus erheblichen verwaltungs- und verfahrensbedingten Kosten, zum Anderen aus  ggfs. erforderlichen Kostenübernahmeverpflichtungen beim Einsatz von Instrumenten resultieren.

 

-          Positiv hervorzuheben ist jedoch für die Stadt Herne, dass sich unter den Eigentümern der Verwahrlosten Immobilien bisher keine Privat Equity Fonds befinden.

 

Bisher gibt es lediglich einen Erfolgsfall zu vermelden in dem die Stadt mit erheblichem Aufwand eine Schrottimmobilie erwerben und abreißen konnte. Damit wurde das Grundstück wieder für den Markt zugänglich und konnte an einen neuen Eigentümer verkauft werden.

Roonstraße 39, vor und nach dem Abriss des Gebäudes

 

2. Schrottimmobilien in der politischen und planerischen Diskussion

 

Der Umgang mit verwahrlosten Immobilien wird seit Längerem bundesweit und so auch in Nordrhein-Westfalen diskutiert.

 

Im Focus steht jedoch weniger die Einzelimmobilie, die aus unterschiedlichsten mehr oder weniger privaten Gründen des Eigentümers zum Problemfall geworden ist, sondern mehr der durch Private Equity Fonds (sog. Heuschrecken) erzeugte städtebauliche und Aspekte der Wohnraumversorgung betreffende Schaden. Ganze Wohnungsbestände werden mit dem Ziel der kurzfristigen Renditeoptimierung des angelegten Kapitals erworben. Die traditionelle Aufgabe der Wohnungswirtschaft einer in der Regel auf Sicherung und marktgerechte Entwicklung des Immobilienportfolios ausgerichteten Unternehmenspolitik wird hierdurch unterlaufen.

 

Viele Kommunen sehen sich daher den städtebaulichen und wohnungsmarktpolitischen Konsequenzen dieser Kapitalmarktflüsse ausgeliefert. Eingriffsmöglichkeiten sind auf Grund der zur Verfügung stehenden Instrumente zur Beeinflussung internationaler Kapitalströme und fehlender finanzieller Möglichkeiten nur begrenzt vorhanden.

 

Letzteres trifft im Kern, aber in anderer Dimension – wie bereits oben ausgeführt – auch auf den möglichen Umgang mit einzelnen verwahrlosten Immobilien in den Kommunen zu.

Gleichwohl ist fest zu stellen, dass Kommunen in höchst unterschiedlichem Maße von der Problematik betroffen sind und unter Einsatz des zur Verfügung stehenden Instrumentariums auch unterschiedlich reagieren. Bundesweit und auch in NRW befindet man sich summarisch gesehen noch in der Phase der Bestandsaufnahme.

 

Lediglich in der diesbezüglich bundesweit bekannt gewordenen Stadt Bremerhaven wird die Problematik der Schrottimmobilien auf breiterer Front angegangen. Allerdings liegen hier auch spezifische Voraussetzungen vor.

Ca. 5000 leerstehende Wohnungen in der weniger als 120.000 Einwohner zählenden Stadt, eine z.T. massive Kumulation der Leerstände sowie spekulative Aufkäufe der Immobilien haben eine stadtbildprägende Problematik geschaffen. Mit Unterstützung des Bundes im Rahmen des Programms „Experimenteller Wohnungs- und Städtebau“ hat die Stadt Bremerhaven dementsprechend reagiert.

 

Ein revolvierender Fonds in Höhe von 500.000,- € wurde eingerichtet, Verantwortlichkeiten in der Verwaltung wurden im Sinne einer konzertierten Vorgehensweise gebündelt, die Funktion eines Moderators („Kümmerer“) und das Instrument einer kommunalen Vorkaufsrechtssatzung eingeführt.

 

Quelle: Stadt Bremerhaven

 

Tatsache ist, dass aus den in Bremerhaven gemachten Erfahrungen gelernt und auch Konsequenzen für das eigene kommunale Handeln gezogen werden können.

So wird auch seit kurzem in der Nachbarstadt Gelsenkirchen der Weg beschritten, eine Verbesserung der Handlungsfähigkeit der Kommune über ihre Stadtentwicklungsgesellschaft  zu erreichen.

 

Inwieweit Unterstützung durch das Land erfolgen kann, ist z.Z. nicht erkennbar. Zwar wurde auf Landesebene bereits im Jahre 2010 die Einrichtung einer Enquete-Kommission (Wohnungswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren auf den Wohnungsmärkten in NRW) beschlossen, bedingt durch die Neuwahlen Anfang des Jahres wurde die Kommission jedoch aufgelöst und deren Arbeit somit unterbrochen. Die Kommission hatte erst im August 2012 ihre Arbeit fortsetzen können.

 

Mittlerweile liegt ein Abschlussbericht mit Handlungsempfehlungen vor, die jedoch vorwiegend auf erforderliche gesetzliche Änderungen auf Bundes- und Landesebene abzielen und noch abschließend im Landtag beraten werden müssen. Es ist zu vermuten, dass durch die diskutierten Massnahmen keine kurz- bis mittelfristig wirksame Hilfestellungen für Kommunen zur Verfügung gestellt werden können.

3. Strategie für Herne

 

Im Bereich der verwahrlosten Immobilien stellt sich die Lage innerhalb der Stadt Herne bei weitem noch nicht so gravierend dar wie in anderen Städten. Es handelt sich überwiegend um Einzelobjekte und nicht um komplette Wohnquartiere. Gleichwohl sind städtebauliche Konsequenzen nicht zu unterschätzen, da sie das Umfeld negativ prägen. Auswirkungen ergeben sich sowohl auf die Investitionsbereitschaft der Nachbareigentümer als auch auf die Vermietbarkeit von Wohnraum im Einwirkungsbereich der Objekte. Auf Grund der Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt ist von einer Zunahme verwahrloster Immobilien aus zu gehen.

 

Es ist daher erforderlich, durch Wohnungsmarkt- und Leerstandsbeobachtungen rechtzeitig derartige Entwicklungen zu erkennen bzw. durch geeignete Maßnahmen insbesondere den Verfall städtebaulich sensibler Immobilien auf zu halten.

 

Vom Grundsatz her ist festzustellen, dass die Stadt Herne nur dann einschreiten bzw. Maßnahmen ergreifen kann, wenn es der Gefahrenabwehr dient. Diese Maßnahmen gehören zum Aufgabenbereich des Fachbereichs Stadtplanung und Bauordnung.

Darüber hinaus sind aber weitere innovative Ansätze im Hinblick auf eine Lösung des Problems „Schrottimmobilien“ notwendig, da jedes Objekt seine eigene Geschichte hat. Hierfür sind umfangreiche Kenntnisse im Bereich des Immobilienwesens sowie auf dem hiesigen Immobilienmarkt erforderlich. Es müssen u. a. Eigentumsverhältnisse, Grundbuchbelastungen, Eintragungen im Baulastenverzeichnis, Zwangsvollstreckungen und  - verwaltungen recherchiert werden sowie die zukünftige wirtschaftliche Verwertbarkeit der Objekte eingeschätzt werden können. Dieses ist unbedingt erforderlich, um anschließend auf die jeweiligen Eigentümer zuzugehen und diese im Hinblick auf eine zukünftige Nutzung der Immobilie zu beraten. Dies beinhaltet im Einzelfall auch einen Ankauf der Immobilie und anschliessender Vermarktung bzw. Vermittlung zwischen Investoren und Eigentümer.

 

Innerhalb der Stadtverwaltung Herne verfügt über das vorbezeichnete Know-how im Bereich des Liegenschaftsmanagements das Team Liegenschaften im Fachbereich Stadtentwicklung. Durch Organisationsverfügung des Oberbürgermeisters vom 23.10.2012 wurde der Fachbereich Stadtentwicklung in enger Abstimmung mit dem Fachbereich Stadtplanung und Bauordnung mit der konzeptionellen Entwicklung möglicher Maßnahmen im Hinblick auf entsprechende Schrottimmobilien beauftragt.

 

Anders als zum Bremerhavener Modell wird diese Aufgabe nicht von einem einzelnen „Kümmerer“ bzw. „Moderator“ wahrgenommen, sondern vom gesamten Team entsprechend der existierenden Stadtbezirksaufteilung. In einem ersten Schritt werden für die Immobilien des Typs 4 die notwendigen Recherchen angestellt, die gewonnenen Erkenntnisse ausgewertet und anschließend eine Entscheidung über die weitere Vorgehensweise getroffen. Voraussetzung für entsprechende Maßnahmen ist aber auch ein finanzielles Budget, das einen Erwerb von Immobilien oder eine finanzielle Unterstützung der Eigentümer ermöglicht. Hierbei ist aber zu berücksichtigen, dass sich die Stadt Herne aufgrund der Haushaltssituation mit Finanzmitteln nur in den wenigsten Fällen engagieren kann.

 

Die enge Zusammenarbeit zwischen den Fachbereichen Stadtentwicklung und Stadtplanung und Bauordnung ist im Rahmen der Behandlung der Schrottimmobilienproblematik von wesentlicher Bedeutung, da einerseits sowohl liegenschaftliche, bauordnungsrechtliche und städtebauliche Aspekte eine Rolle spielen andererseits durch die Berücksichtigung verwahrloster Immobilien in übergeordneten Konzepten (Handlungskonzept Wohnen,  Wohnbauflächenentwicklungsprogramm, Immobilien- und Flächenkonferenz, Stadterneuerungsgebiete) die Möglichkeit eröffnet wird, frühzeitige und abgestimmte Lösungsstrategien für die Wiederverwertung von Grundstücken zu entwickeln.

 

 

Der Oberbürgermeister

In Vertretung

 

 

 

 

Friedrichs                                                        Bornfelder

(Stadtrat)                                                     (Stadtdirektor)

 


Anlagen: