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Vorlage - 2013/0730  

Betreff: Bericht über die Darstellung des Sanierungsbedarfs des städtischen Gebäudebestandes
Status:öffentlichVorlage-Art:Berichtsvorlage
Verfasser:Frau Dahms
Federführend:Gebäudemanagement Herne Bearbeiter/-in: Teering, Anna
Beratungsfolge:
Betriebsausschuss Gebäudemanagement Herne Vorberatung
27.11.2013 
des Betriebsausschusses Gebäudemanagement Herne (GMH) zur Kenntnis genommen   

Sachverhalt
Anlage/n

Sachverhalt:

Erläuterungen Vorhabenplan  2014 ff.

 

Bereits in der Berichtsvorlage „Überprüfung der baulichen Zustände an Liegenschaften der Stadt Herne“ im Betriebsausschuss 22.06.2006 wurde für die städtischen Immobilien ohne Bewertung der Defizite im Bereich Brandschutz ein Instandhaltungsrückstau in Höhe von 67,5 Mio. € dargelegt, im Jahre 2009 belief er sich bereits auf 100 Mio €. Zurzeit wird eine Zustandserhebung vorbereitet, die trotz Berücksichtigung der Förderprogramme wie die Konjunkturpaket- und Investpaktmaßnahmen ein ähnliches  Ergebnis erwarten lässt.

 

Es ist festzustellen, dass der Sanierungsbedarf nicht abnimmt sondern jährlich deutlich zunimmt. Das seit 2002 zur Verfügung gestellte Jahresbudget von 4 Mio € reicht nicht aus, um die notwendigsten Sanierungsmaßnahmen abzuarbeiten.

 

Dies ist einerseits durch eine  Kostensteigerungsrate von ca. 25% seit Gründung des gmh erklärbar, andererseits auf den  fortschreitenden Verfall der Gebäudeteile und der extremen Veralterung der technischen Anlagen zurückzuführen.  

 

Ein nicht unerheblicher Kostenfaktor ergibt sich dadurch, dass der  Austausch der Anlagen und Bauteile außerdem  die Berücksichtigung der geltenden gesetzlichen Vorgaben erfordert, deren Auflagen in den letzten zehn Jahren deutlich gestiegen sind z.B. Verschärfung der  ENEV , Verschärfung der Brandschutzauflagen, Veränderung der Trinkwasserverordnung, Erhöhung der Anforderungen an den Arbeitsschutz und der Arbeitssicherheit sowie des Umweltschutzes oder die Ausweitung der Prüfpflichten von technischen Anlagen.

 

Viele Gebäude entsprachen schon in der Entstehungszeit nicht dem damaligen Stand der Technik, und müssen nun an den heutigen Stand angeglichen werden.

Dies gilt im Besonderen im Bereich des  Brandschutzes oder Umweltschutzes und der Statik.

 

Brandschutz

 

Im Jahre 2002 wurde der Mittelbedarf  für die Abarbeitung von Brandschutzmängeln auf ca.  15 Mio € geschätzt. Die damals als notwendig erachteten Maßnahmen zur Sicherung des ersten Rettungsweges wurden in den letzten 10 Jahren im Wesentlichen abgearbeitet. Dafür wurden Instandhaltungsmittel in Höhe der Schätzsumme verwendet.

Die Abarbeitung der in den letzten Jahren zusätzlich durch die gesetzlich vorgeschriebenen

Sachverständigenprüfungen festgestellten Mängel und die erweiterten Forderungen der Bauordnung, machen jedoch noch einmal einen Betrag in etwa gleicher Höhe erforderlich.

 

Nur in sehr geringem Umfang  ist bisher die Anpassung an die LüAR  (Richtlinie über brandschutztechnische Anforderungen an Lüftungsanlagen) und  die LAR (Richtlinie über brandschutztechnische Anforderungen an Leitungsanlagen) erfolgt.

 

Der Schließung von Wand- und Deckendurchbrüchen, der Bündelung und Verkleidung der Elektroverkabelung und der Einbau von Brandschutzklappen bei Lüftungskanälen müssen in vielen Fällen auch großflächige KMF-Sanierungen vorausgehen. Teilweise entsprechen auch die abgehängten Decken nicht den Brandschutzanforderungen und müssen ersetzt werden. Die Abarbeitung dieser Mängel führt zu sehr umfangreichen Arbeiten in den Fluren und teilweise auch in den angrenzenden Büros oder Klassenräumen.

 

Da aus den genannten Gründen der Sanierungsbedarf im Bereich  Brandschutz immens hoch ist und auch auf mehrere Jahre  hinaus nicht alle Anforderungen an den Brandschutz abgearbeitet werden können, haben wir den Anteil des Budgets für Brandschutzmaßnahmen in den vergangenen Jahren kontinuierlich von ca. 25% auf 50% und nun bereits auf 70 % erhöht.

 

Bei den derzeit zur Verfügung stehenden Mitteln ist es jedoch unmöglich, diesen Anteil am Jahresbudget noch weiter zu steigern, will man nicht die dringend notwendigen  Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle und den technischen Anlagen noch mehr in den Hintergrund drängen.

 

Gebäudehülle

 

In den Protokollen der Dachbegehungen  durch externe Dachdecker werden zunehmend starke Zerstörungen an der Dachhaut  dokumentiert.

Die in 2014 und in 2015 ff. eingetragenen Maßnahmen sind mit höchster Priorität sanierungsbedürftig. Bei den aufgeführten Flachdächern ist die Abdichtung  versprödet, das Gewebe liegt stellenweise frei, die Anschlüsse an aufgehende Bauteile sind abgerissen, die  Dämmung ist bereits durchnässt, was zu höheren Dachlasten führt.

Oft verhindert die Dampfsperre bisher zum Glück noch das Eindringen des Wassers ins Gebäude. Der Dämmwert der Dächer geht natürlich gegen Null. Frostschäden und Schimmelbildung insbesondere oberhalb von  abgehängten Decken sind aufgrund der verminderten Dämmwirkung möglich.

 

Wenn es sich aufgrund der Standfestigkeit um unbedenkliche Betondächer handelt, wurden diese Maßnahmen in die folgenden Jahre verschoben,wenn möglich werden Notausbesserungen aus Bauunterhaltungsmitteln durchgeführt und größere  Maßnahmen in kleine Bauabschnitte aufgeteilt. Dies führt  natürlich nicht zu einer nachhaltigen Lösung des Problems, solange die Sanierungsmittel nicht kurz- bis mittelfristig aufgestockt werden.

 

Dringend erforderlich ist auch der Austausch vieler Fensteranlagen, oft mit Einfachverglasung, verrotteten Holzrahmen,  defekten Beschlägen, da sie nicht mehr wirtschaftlich instand zu setzen sind. 

Zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung entsteht durch den Austausch der Fenster, der  immer  nach den Vorschriften der ENEV erfolgen muss, die Notwendigkeit  kostenintensiver Fassaden-Dämmarbeiten.

Trotz Aufteilung in mehrere Bauabschnitte sprengt der notwendige Fensteraustausch  den Rahmen des Vorhabenplans und wird daher bei vielen Gebäuden  immer weiter verschoben.

 

Die durch die Überarbeitung der Energieeinsparverordnung ( ENEV) geforderten immer höheren Auflagen an die Dämmstärken und Dichtigkeit der Gebäude lassen eine bauphysikalisch unbedenkliche Sanierung immer kostenintensiver  werden.

 

Technische Anlagen

 

Sehr kostenintensive Maßnahmen entstehen, da zunehmend der Zustand der technischen Anlagen Probleme bereitet.

Der überwiegende Teil der bestehenden Anlagen hat die durchschnittliche kalkulatorisch angesetzte Lebenserwartung von 20 Jahren bei weitem überschritten.

Um die Funktionsfähigkeit von Anlagen zu erhalten, sind die bei Sachverständigenprüfungen festgestellten wesentlichen Mängel  innerhalb der vorgegebenen Fristen zu beseitigen.

In einigen Gebäuden muss die gesamte Elektrotechnik, Heizungs-,  Lüftungs- und Regeltechnik erneuert werden, da sie nicht mehr wirtschaftlich instand gesetzt  werden  kann.

Ersatzteile sind oft nicht mehr zu beschaffen. Häufig müssen die Anlagen manuell geregelt werden, was den Energieverbrauch erhöht.

Aufgrund veralteter Rohrleitung der Heizungsanlagen drohen bei einigen Gebäuden  Schäden durch Rohrbruch.

 

Trotz Aufteilung in mehrere Bauabschnitte sprengen die Sanierungskosten den Rahmen des Vorhabenplans und werden daher immer weiter verschoben. Ein Totalausfall von Anlagen ist dadurch absehbar.

 

Priorisierung der Maßnahmen

 

Um der Betreiberverantwortung zur Gewährleistung der Verkehrssicherheitspflicht des gmhs gerecht zu werden, ist es notwendig, die Risiken der Maßnahmen zu bewerten und darzustellen.

 

Dem Jahr 2014 wurden die Maßnahmen mit der Priorität 1-4  zugeordnet:

 

  1. Sanierungen von Bauteilen, bei denen die Gebäudesubstanz stark gefährdet ist.

( z. B. Einbruch der Dach- bzw. Fassadenkonstruktion, Gefahr von herabfallenden Elementen)

 

  1. Schadstoffsanierungen, wenn unmittelbar eine Gefahr für die Gesundheit ausgeht.
    ( KMF-Sanierungen nur als Begleitsanierung anderer Maßnahmen oder wenn dies nach Befund der Raumluftmessungen erforderlich ist  )

 

  1. Bauabschnitte diverser Brandschutzmaßnahmen, bis zur Grenze von 70% des Gesamtbetrages des Vorhabenplans

 

  1. Beseitigung gravierender Sachverständigenmängel bzw. Umsetzung gesetzlicher Vorgaben außer Brandschutz

 

 

Wenn aufgrund der finanziellen Ausstattung die Mittel nicht für alle Maßnahmen der Priorität 1- 4  reichen, wird geprüft, ob die Gefahren durch Abarbeitung von Bauabschnitten verringert werden können.

 

Nachrangig betrachtet und in die Folgejahre verschoben wurden folgende Maßnahmen::

 

  1. Bauabschnitte, um vorausgehende Maßnahmen abzuschließen.

 

  1. Brandschutzmaßnahmen, wenn der Anteil 70 % des Vorhabenplans überschreitet.

 

  1. Notwendige Bauteilsanierungen und Anlagensanierungen, aber 1 - 4 trifft bisher noch nicht zu.

Die Sicherheit ist zu prüfen und zu dokumentieren.

 

  1. Maßnahmen zur Verbesserung der Nachhaltigkeitskriterien:

z.B. Maßnahmen zur Optimierung der Ökonomie oder Ökologie.

Eine Prognose über den Eintritt eines Schadensfalls bei einem der Projekte, die aufgrund der finanziellen Lage in spätere Jahre verschoben werden müssen, ist nicht in ausreichendem Umfang möglich.

 

Es ist daher nicht unwahrscheinlich, dass es kurzfristig durch eine Verschlechterung der Situation zu einer Verschiebung in die Priorität 1 oder 4 oder zu Nutzungsausfällen kommen kann.

Bei Schadenseintritt muss geprüft werden, ob  es möglich ist, bereits bereitgestellte Mittel für eingestellte dringliche Maßnahmen aus dem laufenden Vorhabenplan  herauszunehmen.

Um eine sofortige Sanierung durchführen zu können, kann es Finanzierungsengpässen kommen.

 

Die Verschiebung der jetzt dringlich erforderlichen Maßnahmen und die Aufteilung in extrem kleine Sanierungsabschnitte über einen Zeitraum von mehreren Jahren führt nicht nur zu Konflikten mit den Nutzern, sondern belastet in erhöhtem Maße das Budget der Bauunterhaltung durch viele zusätzlich notwendig werdende Kleinreparaturen.

Die Gefahr der Verschlechterung der Bausubstanz und eine damit einhergehende Erhöhung des Sanierungsaufwandes ist nicht auszuschließen.

 

Die Abarbeitung der notwendigen Sanierungsmaßnahmen auf Grundlage eines  plangesteuerten langfristigen Sanierungskonzeptes in der unten dargestellten Reihenfolge ist daher nicht nur unabdingbare Voraussetzung zur Vermeidung baukonstruktiver und bauphysikalischer Mängel, sondern auch Basis eines wirtschaftlich sinnvollen energetischen Einsparungskonzeptes.

 

Fazit

 

Um den  kurzfristigen Nutzungsausfall von Gebäuden oder Gebäudeteilen zu verhindern, die Umsetzung  gesetzlicher Vorgaben sicher zu stellen, langfristig den Sanierungsstau zu reduzieren  sowie energetische Einsparungen zu realisieren,  reichen die zur Verfügung gestellten Mittel nicht aus. Eine Werterhaltung der Immobilien ist nicht möglich, vielmehr führt dies zu einem Werteverfall des in der Bilanz der Stadt Herne aufgenommene Gebäudevermögens.

 

Daher  ist die Erarbeitung  neuer  umfassender Sanierungs- und Finanzierungsstrategien auf Grundlage einer nachhaltigen Bewertung der gesamten Immobilien notwendig.

 

Dies wird ebenfalls in Rahmen des über die Gemeindeprüfungsanstalt zu erarbeitenden Gutachtens zu prüfen sein mit dem Ziel darzustellen, welche Strategien und Finanzierungswege die Stadt beschreiten kann.

Parallel dazu wird die Begehung und Analyse der Gebäude mit der Software Epiqr schrittweise fortgeführt.

Außerdem ist vorgesehen, in den nächsten Monaten Eckpunkte für ein eventuelles energetisches Sanierungsprogramm an städtischen Gebäuden, die auf der Basis der Beratungen der Immobilien- und Flächenkonferenz nachhaltig Bestand haben werden, festzulegen. Dies für den Fall, dass aufgrund der laufenden Koalitionsverhandlungen auf Bundesebene ein Förderprogramm für diesen Zweck für finanzschwache Städte im Ruhrgebiet vereinbart wird.

   


Anlagen: