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Vorlage - 2014/0550  

Betreff: Perspektive Wohnungsmarkt Ruhr
Status:öffentlichVorlage-Art:Berichtsvorlage
Verfasser:Herr Rogge, Tel. 3015
Federführend:FB 51 - Umwelt und Stadtplanung Bearbeiter/-in: Dill, Sabine
Beratungsfolge:
Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung Anhörung
11.09.2014 
des Ausschusses für Planung und Stadtentwicklung zur Kenntnis genommen   

Sachverhalt
Anlage/n

Sachverhalt:

1. Entwicklung des Projektes „Perspektive Wohnungsmarkt Ruhr“

Angestoßen durch den Prozess „Masterplan Ruhr“ wurde Ende 2006 das Projekt „Regionale Wohnungsmarktbeobachtung“ auf den Weg gebracht. Hieraus hat sich ein eigenständiges Leitprojekt der Städteregion Ruhr 2030 entwickeln und etablieren können, in das mit der NRW.BANK, dem Verein „WIR e.V. – Wohnen im Revier“ (Zusammenschluss der kommunal(nah)en Wohnungsunternehmen des Ruhrgebietes) sowie dem Regionalverband Ruhr (RVR) auch externe Partner einbezogen worden sind. Aufbauend auf mittlerweile zwei Regionalen Wohnungsmarktberichten für den Wohnungsmarkt Ruhr hat der Lenkungskreis Städteregion Ruhr den Beschluss gefasst, zusätzlich zur analytischen Ebene der Wohnungsmarktbeobachtung auch eine stärkere strategische Zusammenarbeit der Kommunen aufzubauen. Hierzu wurde das Projekt „Perspektive Wohnungsmarkt Ruhr“ initiiert. Wesentliche Zielsetzung war es, gemeinsame (regionale) Überlegungen anzustellen, wie sich die Wohnungsmarktentwicklung in den kommenden Jahren ausgestaltet und wie in diesem Zusammenhang die Wohnungspolitik des Landes NRW und der Kommunen ausgerichtet sein sollte.

Der Erarbeitungsprozess der „Perspektive Wohnungsmarkt Ruhr“ hat sich über insgesamt rd. zwei Jahre erstreckt. Einbezogen wurden neben den Kommunen und Kreisen auch Wohnungsunternehmen und Unternehmen der Kreditwirtschaft sowie Forschungseinrichtungen und weitere Interessierte. Im Rahmen mehrerer Fachgespräche, Workshops und Treffen der Arbeitsgruppe(n) ist der nun vorliegende Bericht entstanden.

 

2. Inhalte und Ergebnisse des Projektes „Perspektive Wohnungsmarkt Ruhr“

 

2.1 Flächenentwicklung

Ausgehend von einer Analyse bzgl. der vorhandenen Wohnbauflächenreserven, der gegenwärtigen Wohnbauflächenentwicklung sowie der aktuellen und absehbaren Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung (Prognosen) werden für die zukünftige Flächenentwicklung Zielsetzungen und Handlungsempfehlungen formuliert:

-              Konsequente Anwendung des Prinzips Innenentwicklung vor Außenentwicklung

-              Differenzierung des Baulandangebotes

-              Fokus auf qualitätsvolle Entwicklung

-              Fokus auf die Stärkung bestehender Quartiere als Alternative zum Neubau

-              Integrierte Stadtentwicklung

-              Konzentration der Neubauentwicklung auf Bereiche, in denen eine qualitätsvolle Infrastrukturausstattung nachhaltig gesichert ist

-              Sicherung der kommunalen Handlungsfähigkeit in der Wohnbaulandentwicklung

-              Verzicht auf expansive Wohnbaulandpolitik zu Lasten benachbarter Kommunen

Abschließend gibt das Kapitel einen Überblick darüber, wie die vorhandenen Instrumente für eine nachhaltige Flächenentwicklung weiterentwickelt werden könnten. Beginnend mit der Unterstützung durch das Land Nordrhein-Westfalen (z.B. stärkere Ausrichtung der Förderung auf den Bestand und die Quartiere; Unterstützung bei der Erstellung kommunaler Handlungskonzepte für das Wohnen) werden verschiedene Ansätze auf kommunaler (z.B. Schärfung der Instrumente zur Schaffung städtebaulicher Qualitäten) und regionaler Ebene (gemeinsame Nachfrageuntersuchung; Weiterentwicklung des Siedlungsflächenmonitorings ruhrFIS) kurz angesprochen sowie weitere Diskussionsvorschläge für eine Stärkung der nachhaltigen Flächenentwicklung formuliert (z.B. zusätzliche Anreize zum Erwerb von Immobilien im Bestand; unabhängige Beratungsagentur für Bestandsimmobilien; Mengenschlüsselkonzepte).

 

2.2 Bestandsentwicklung

Das Kapitel Bestandsentwicklung stellt den umfangreichsten Teil des Berichts dar. Das Kapitel gliedert sich nach einer Einleitung in die Abschnitte Bestandsanpassung, Aktivierung von Einzeleigentümern, Quartiersentwicklung, Leerstände, Problemimmobilien und Neue Finanzinvestoren. Die einzelnen Abschnitte umfassen jeweils eine Darstellung der „Ausgangslage und Problemstellung“, der „Bisherigen Instrumente und Maßnahmen“ sowie der „Ansatzpunkte zur Weiterentwicklung des Instrumentariums“.

Abschnitt 3.8 zieht ein „Fazit mit Blick auf Förderung und Instrumente“. Hierbei wird deutlich, dass sich das veränderte Wohnraumförderungsprogramm des Landes Nordrhein-Westfalen wesentlich stärker als zuvor an den Bedürfnissen der Kommunen orientiert und insgesamt sehr zu begrüßen ist. Auch die erweiterten Eingriffsmöglichkeiten, die sich durch das neue Wohnungsaufsichtsgesetz ergeben, werden positiv bewertet.

Gleichwohl bestehen mit Blick auf die Instrumente für eine nachhaltige Bestandsentwicklung Möglichkeiten der Weiterentwicklung. Hierzu werden im Bericht verschiedene Denkansätze und Handlungsempfehlungen formuliert. Zu nennen sind beispielsweise

        die Förderung des Abbruchs von Wohnungsbeständen im Sinne einer Stadtreparatur,

        die Förderung der Ansprache privater Eigentümer durch „immobilienwirtschaftliche Streetworker“ oder

        die Erweiterung der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten privater Investitionen in den Gebäudebestand.

 

2.3 Methoden und Instrumente

Das Kapitel befasst sich mit verschiedenen Fragen der Verfügbarkeit und Erfassung von Grundlagendaten der kommunalen Wohnungsmarktanalyse bzw. Wohnungspolitik. Zu den Themen „Baulückenkataster“, „Beobachtung von Neubaugebieten“, „Ermittlung der Eigentumsquote“, „Leerstandsquote“ und „Problemimmobilienkataster“ werden Hinweise zum praktischen Vorgehen gegeben. Kap. 6 (Anhang) enthält zusätzlich noch Arbeitshilfen für die Praxis.

 

3. Fazit und nächste Schritte

Die Wohnungsmärkte in den Städten des Ruhrgebiets unterscheiden sich teilweise deutlich, sind aber eng miteinander vernetzt. Der frühzeitige Austausch über die jeweiligen Wohnungsmarktsituationen ist daher unverzichtbar. Der Projektbericht „Perspektive Wohnungsmarkt Ruhr“ ist das Ergebnis eines intensiven regionalen Interaktionsprozesses. Entstanden sind neben gemeinsam getragenen Analyseergebnissen zu aktuellen Herausforderungen auch regional formulierte Handlungsempfehlungen und Ansatzpunkte zur Weiterentwicklung des wohnungspolitischen und planerischen Instrumentariums. Damit nimmt der Projektbericht „Perspektive Wohnungsmarkt Ruhr“ auch den Charakter eines Positionspapiers der beteiligten Gebietskörperschaften zur weiteren Entwicklung des Wohnungsmarktes Ruhr ein.

Die nächsten Schritte der „Perspektive Wohnungsmarkt Ruhr“ beinhalten nach Möglichkeit die Initiierung einer regionalen Nachfrageuntersuchung zum Wohnungsmarkt Ruhr, die Initiierung einer regionalen Leerstandserhebung sowie den Dialog mit der Landesregierung, an die sich einige der hier herausgearbeiteten Hinweise und Handlungsempfehlungen richten. Der Projektbericht bietet zudem Anknüpfungspunkte für kommunale Handlungskonzepte für das Wohnen und trifft im Kapitel Flächenentwicklung Aussagen, die Bedeutung für die Erarbeitung der Siedlungsflächenkonzeption des Regionalplans Ruhr durch den RVR haben.

Aktuell wird von der Arbeitsgruppe Wohnungsmarkt Ruhr die Erarbeitung des dritten Regionalen Wohnungsmarktberichts vorbereitet, in den der Regionalverband Ruhr (RVR) noch stärker als bislang als aktiver Partner einbezogen werden soll.

 

Der Oberbürgermeister

In Vertretung

 

 

 

(Friedrichs)

Stadtrat

    


Anlagen:

Bericht „Perspektive Wohnungsmarkt Ruhr“

 

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 1 1 öffentlich Gesamttext Perspektive Wohnungsmarkt Ruhr_25.06.2014 (3634 KB)